Knight Frank : Awal 2026 Pasar Properti Jakarta Mulai Menemukan Arah Pemulihan
Propertynbank.com – Dinamika pasar properti Jakarta pada paruh kedua 2025 hingga awal 2026 menunjukkan pergerakan yang semakin selektif. Di tengah kondisi ekonomi yang masih berfluktuasi, permintaan tidak sepenuhnya hilang, namun bergeser ke segmen-segmen yang benar-benar relevan dengan kebutuhan pasar. Hunian berbasis end-user, gedung perkantoran berkualitas tinggi, serta apartemen sewa dengan keunggulan lokasi dan layanan menjadi penopang utama. Di sektor pasar kondominium di Jakarta saat ini semakin mencerminkan struktur permintaan yang didorong oleh kebutuhan hunian riil. Segmen pembeli cenderung mencari unit berukuran menengah, memiliki keterhubungan dengan transportasi publik, serta berada pada kisaran harga yang masih terjangkau. Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat, menilai kondisi pasar masih berada dalam fase fluktuatif dan belum sepenuhnya stabil. Situasi ini membuat sejumlah proyek yang sempat tertahan konstruksinya belum berani kembali merilis produk hingga akhir 2025. Meski demikian, optimisme mulai muncul seiring dengan dua proyek baru yang memasuki tahap serah terima pada akhir 2025, khususnya di kawasan Non-CBD. Tambahan ini mengirimkan sinyal pemulihan, meski masih terbatas. Secara keseluruhan, pasokan kondominium Jakarta bertambah menjadi 248.485 unit, dengan tingkat penjualan kumulatif mencapai 96,2 persen. Penjualan tertinggi masih didominasi segmen middle dan upper-middle yang menyumbang sekitar 68 persen dari total transaksi. Rerata harga unit baru tercatat menguat sekitar 2 persen secara tahunan, sementara penjualan stok baru berada di kisaran 59,6 persen di tengah hampir 4.000 unit yang masih aktif dipasarkan. Di sisi lain, minat pembeli kelas menengah-bawah masih membandingkan kondominium dengan rumah tapak. Namun, segmen premium justru menunjukkan konsistensi permintaan dengan pertumbuhan stabil sekitar 1–2 persen dalam tiga tahun terakhir. Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, menegaskan bahwa pengembang perlu semakin jeli membaca kebutuhan pasar. Keseimbangan antara keterjangkauan harga dan kualitas produk dinilai menjadi katalis utama agar pertumbuhan transaksi bergerak lebih sehat dan berkelanjutan. Pasar Properti Jakarta Perkantoran CBD Sementara pasar perkantoran CBD Jakarta, memasuki 2026 menunjukkan fase pemulihan yang semakin terstruktur. Meski pasokan masih relatif tinggi, permintaan kini semakin berkualitas dan berbasis keberlanjutan. “Penyewa perkantoran di kawasan CBD memprioritaskan gedung dengan sertifikasi hijau, efisiensi energi, kualitas udara dalam ruang yang baik, serta integrasi teknologi gedung pintar. Tren flight to quality masih berlanjut, dengan pergerakan permintaan menuju gedung Premium dan Grade A,” ungkap Syarifah Syaukat. Gedung perkantoran Grade A saat ini mencatat tingkat hunian tinggi, mendekati 80 persen, didukung oleh permintaan yang tetap stabil di tengah ketidakpastian global. Aktivitas serapan ruang didorong oleh relokasi, penyesuaian ukuran ruang, serta restrukturisasi sewa. Sepanjang 2025, pasokan ruang kantor di CBD Jakarta tidak mengalami penambahan dan tetap berada di kisaran 7,3 juta meter persegi. Kondisi ini berdampak positif terhadap tingkat hunian yang meningkat menjadi 79,3 persen, dengan total serapan ruang mencapai lebih dari 223 ribu meter persegi. Rerata harga sewa juga mulai bergerak naik sekitar 1 persen secara tahunan. Potensi penyewa berasal dari sektor pertambangan, teknologi informasi, perbankan, konstruksi, serta industri energi. Tambahan pasokan baru diperkirakan baru akan kembali masuk pasar pada 2028. Willson Kalip menambaahkan, ke depan daya saing gedung perkantoran akan sangat ditentukan oleh kualitas aset, performa ESG, kapabilitas manajemen gedung, serta kelengkapan fasilitas pendukung. Sementara itu, Head of Strategic Consultancy Knight Frank Indonesia, Sindiani Adinata, menyoroti tren flight to green yang semakin menguat. Okupansi gedung bersertifikasi hijau terus membaik dan diproyeksikan mendorong transisi menuju dominasi green office building di kawasan CBD. Apartemen Sewa Pulih Perlahan Pasar apartemen sewa Jakarta mulai menunjukkan pemulihan yang lebih stabil, terutama di kawasan CBD dan Prime Non-CBD. Peningkatan mobilitas tenaga kerja profesional, penguatan sektor jasa dan teknologi, serta kembali aktifnya korporasi menjadi faktor pendorong utama. Pada akhir 2025, sekitar 326 unit baru apartemen sewa masuk pasar, termasuk proyek di kawasan Menteng dan Antasari. Total pasokan apartemen sewa kini mencapai 10.131 unit, dengan rerata tingkat hunian berada di kisaran 66,5 persen. Permintaan masih didominasi ekspatriat Asia, khususnya dari China, Jepang, dan Korea Selatan, disusul oleh ekspatriat asal Amerika Serikat dan beberapa negara Eropa. Rerata harga sewa menunjukkan perbaikan dengan indikasi kenaikan 3–5 persen secara tahunan, meski apartemen non-servis menghadapi tekanan akibat ketatnya persaingan layanan. “Pemulihan pasar apartemen sewa perlu dijaga agar tidak terjebak dalam kondisi softening market. Diferensiasi berbasis lokasi strategis dan layanan prima dinilai menjadi kunci untuk memperluas pasar dan menjaga resiliensi jangka panjang,” ungkap Syariaf Syaukat.
Knight Frank Prediksi Pergudangan dan Industri Pimpin Pasar Properti Indonesia di 2026
Propertynbank.com – Memasuki tahun 2026, pasar properti Indonesia diproyeksikan berada pada fase transisi yang ditandai oleh perubahan pola permintaan, penguatan aspek keberlanjutan, serta fokus pada resiliensi jangka panjang. Di tengah laju perekonomian nasional yang bergerak agresif, pelaku industri properti dituntut untuk lebih adaptif dan selektif dalam menangkap peluang. Knight Frank Indonesia memetakan arah pertumbuhan sektor properti pada 2026, dengan merilis Property Outlook Survey yang dilakukan pada akhir 2025. Survei ini menghimpun pandangan para pemangku kepentingan industri properti untuk memberikan gambaran menyeluruh mengenai prospek pasar, tren utama, serta tantangan yang akan dihadapi sepanjang tahun ini. Hasil survei menunjukkan bahwa sektor properti nasional masih berada pada jalur pertumbuhan. Namun demikian, sebanyak 61% responden menilai bahwa pertumbuhan investasi properti pada 2026 diperkirakan berlangsung moderat, seiring dengan dinamika daya beli, tekanan inflasi, serta tingginya harga lahan di sejumlah kawasan strategis. Dari sisi subsektor, Industri dan Pergudangan diproyeksikan tetap menjadi motor pertumbuhan utama. Sementara itu, subsektor rumah tapak, ritel, hotel, dan apartemen sewa diperkirakan bergerak stabil. Adapun perkantoran, vila resort, dan apartemen strata masih menghadapi tantangan dan cenderung stagnan. Meski demikian, sudut pandang pengembang menunjukkan optimisme yang lebih luas. Selain industri dan pergudangan, hotel dan apartemen sewa juga dipandang memiliki peluang pertumbuhan yang menjanjikan di 2026, seiring dengan pemulihan sektor pariwisata dan meningkatnya kebutuhan hunian fleksibel. Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat, menilai bahwa pergeseran tren properti pada 2026 akan semakin dipengaruhi oleh faktor gaya hidup, teknologi, dan keberlanjutan. “Tahun 2026 akan menjadi periode di mana pengembang perlu lebih jeli membaca kebutuhan pasar. Pengembangan mixed-use di sekitar TOD, rumah tapak di kawasan suburban, hingga transformasi ritel akan menjadi strategi penting untuk menjaga daya tarik proyek di tengah perubahan perilaku konsumen,” ujar Syarifah dalam acara media gathering beberapa waktu lalu. Knight Frank, kata dia, juga mencatat sejumlah tren yang diperkirakan akan menguat pada 2026, antara lain pertumbuhan lapangan padel, pengembangan pusat data hijau, ekspansi pergudangan, serta transformasi kawasan ritel. Selain itu, sektor lifestyle, e-commerce, energi terbarukan, pariwisata, dan F&B dinilai memiliki daya ungkit positif terhadap pertumbuhan properti nasional. Namun, tantangan tetap membayangi. Pelemahan daya beli masyarakat, kenaikan harga tanah, dan tekanan inflasi disebut sebagai faktor yang perlu diantisipasi oleh pelaku industri. Kawasan Propektif Pasar Properti Indonesia Dari sisi wilayah, Jabodetabek, Bali, Surabaya, Semarang, dan Makassar diproyeksikan menjadi lima kota dengan prospek pertumbuhan properti paling positif di tahun 2026. Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, menyampaikan bahwa resiliensi pasar properti Indonesia tetap terjaga meski berada di tengah pasokan yang melimpah. “Resiliensi pasar tercermin dari meningkatnya penetrasi green office buildings, transformasi ritel yang menjadi katalis traffic konsumen, serta ekspansi sektor pergudangan yang semakin mengukuhkan posisinya sebagai growth engine dalam lanskap properti nasional,” jelasnya. Sementara itu, Head of Research Knight Frank Asia Pacific, Christine Li, menyoroti fenomena global ‘China + Many’ sebagai faktor penting yang akan memengaruhi pergerakan investasi properti di kawasan Asia Pasifik. Christine mengatakan, hanya sedikit perusahaan yang sepenuhnya keluar dari Tiongkok. Namun banyak yang menambah basis produksi atau operasional di negara-negara Asia lainnya. Indonesia menjadi salah satu negara yang masuk radar investor sebagai basis kedua atau ketiga. Syarifah menegaskan, dengan berbagai peluang dan tantangan tersebut, pasar properti Indonesia pada 2026 diperkirakan tetap tumbuh, meski dengan ritme yang lebih moderat dan pendekatan yang semakin berorientasi pada keberlanjutan serta kebutuhan riil pasar.
Pasar Apartemen Sewa Jakarta Terus Tumbuh
Propertynbank.com – Industri apartemen sewa di Jakarta menunjukkan daya tahan dan dinamika yang menarik sepanjang paruh pertama tahun 2025. Meskipun dihadapkan pada tantangan global, pasar tetap mencatat pertumbuhan dengan penambahan sekitar 240 unit baru yang masuk ke pasar, menunjukkan sinyal positif terhadap prospek jangka menengah sektor ini. Berdasarkan data terbaru, total pasokan apartemen sewa di Jakarta kini mencapai 10.290 unit, termasuk kehadiran proyek baru seperti Swissotel Living Jakarta di kawasan CBD Kuningan. Proyeksi jangka panjang memperkirakan bahwa pertumbuhan pasokan akan terus terjadi secara bertahap hingga tahun 2027. Namun, penambahan pasokan ini juga menyebabkan sedikit penyesuaian pada tingkat hunian. Rerata tingkat penyewaan terkoreksi menjadi 65,56%, sementara harga sewa menunjukkan tren positif dengan kenaikan rata-rata tahunan sebesar 0,9% (year-on-year). Sekitar 11% proyek apartemen bahkan telah menaikkan harga sewanya dibanding semester sebelumnya. Baca Juga : LEVIRO Residences, Hunian Scandinasian Pertama di Bali Diluncurkan Oktober 2025 Permintaan utama masih didorong oleh kalangan ekspatriat, terutama dari China, Jepang, dan Korea Selatan, dengan konsentrasi tinggi pada apartemen yang berlokasi di CBD dan Prime Non-CBD. Selain itu, seiring dengan pergeseran pusat industri menuju kawasan timur seperti Purwakarta, Subang, dan Kertajati, permintaan terhadap serviced apartment di koridor timur Jakarta diperkirakan akan meningkat. Tren menarik lainnya adalah semakin populernya model short-stay apartment sebagai alternatif penginapan hotel. Kedekatan dengan pusat kota, hiburan, dan area komersial menjadi keunggulan tersendiri bagi unit-unit yang menyasar pasar ini. Pasar Apartemen Sewa Bergerak Menurut Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia, proyeksi pasokan baru hingga 2027 menunjukkan bahwa performa pasar apartemen sewa akan terus bergerak dinamis, terutama dengan permintaan ekspatriat yang tetap stabil. Baca Juga : Utamakan Arsitektur Mewah Berkelanjutan, NEXA Komit Menjaga Warisan Budaya Bali “Nilai tambah seperti keunggulan lokasi dan layanan berkualitas tinggi menjadi kunci untuk mengembangkan pasar, tidak hanya untuk ekspatriat, tapi juga untuk segmen domestik profesional yang terus tumbuh, seperti digital nomad,” ujarnya beberapa waktu lalu. Dengan dinamika yang terjadi saat ini, pelaku pasar dan pengembang diharapkan dapat lebih adaptif dan inovatif dalam menjawab kebutuhan penyewa serta memaksimalkan potensi yang ada di berbagai kawasan Jakarta dan sekitarnya.
Pusat Belanja Dengan Konsep Gaya Hidup dan Hiburan Paling Diminati
Propertynbank.com – Sejak pandemi telah berlalu, industri retail atau pusat belanja telah kembali pulih dan stabil. Tingkat hunian juga ikut meningkat seiring dengan banyaknya pengunjung mall. Sedangkan konsep gaya hidup dan hiburan paling dominan dan masih diminati. Selain itu, mulai muncul konsep factory outlet, big-box tenant, dan konsep retail outdoor. Associate Director Research & Consultancy Services Leads Property Martin Samuel Hutapea menjelaskan, dengan terus meningkatnya tingkat hunian, maka otomatis harga sewa mal juga ikut meningkat. Hal ini juga didukung oleh high-end F&B dan merek high-end untuk kalangan millennial atau gen Z mulai bermunculan di Ground Floor, berdampingan dengan merek ternama lainnya “Untuk permintaan retail di kuartal berjalan sekitar 2.800 m². Kami melihat tidak ada penambahan pasokan baru pusat belanja di kuartal berjalan. Namun, akan ada tambahan pasokan hingga akhir 2024 yang berasal dari Puri Indah Mall 2 (±16,500 m²). Sedangkan rata-rata harga sewa mengalami kenaikan sebesar 3.3% dari kuartal sebelumnya,” jelas Martin beberapa waktu lalu. Baca Juga : Bagi Leads Property, Sektor Perkantoran Tetap Leading Ditambahkan Martin, untuk retail ada potensi over-supply karena gencarnya pengembangan khususnya di pinggiran Jakarta. Sementara kawasan utara Jakarta, menurut dia, akan menjadi area destinasi F&B dan gaya hidup baru di samping area CBD, SCBD, dan sepanjang jalan Senopati. Permintaan Kondominium Lemah Untuk sektor kondominium, Leads Property mencatat terjadi pelemahan permintaan di semua segmen. Hal ini karena kompetisi tinggi di sektor rumah tapak di Bodetabek. Meskipun ada kemudahan PPN DTP, Leads Property melihat masih belum mampu meningkatkan minat terhadap kondominium. “Pengembang cenderung menahan minat meluncurkan proyek baru sebagai sikap kehati-hatian,” tegas Martin. Data Leads Property menyebutkan, akan ada penambahan pasokan kondominium sebesar 192 unit dari Belton Residence. Untuk jumlah penyerapan hanya sebanyak 106 unit dan jumlah unit belum terjual sekitar 44.870 unit. Sedangkan harga relatif stabil dari kuartal sebelumnya karena terlalu beresiko untuk meningkatkan harga. Untuk apartemen sewa, Martin mengatakan, ada penambahan pasokan sebesar 182 unit yang berasal dari ParkRoyal Serviced Suites. Untuk tingkat hunian turun sebesar 2,6 poin karena adanya penambahan pasokan. Sedangkan harga sewa hanya sedikit bergerak naik sebesar 0,4% dari kuartal sebelumnya. “Permintaan masih didominasi oleh pekerja asing dan tamu korporasi tetap menjadi salah satu target market utama,” ungkapnya. Karena adanya kelebihan pasokan, kata Martin, maka membuat pertumbuhan harga sewa tertekan. Sebagian ekspatriat tidak melanjutkan sewa mereka karena adanya efisiensi budget dari korporasi dengan mengurangi jumlah ekspatriat. Persaingan dari investor unit kondominium kelas atas dan apartemen servis yang baru menyebabkan tertekannya permintaan akan unit apartemen sewa. Sementara itu, sektor rumah tapak segmen menengah dengan harga di bawah Rp 2 Miliar per unit di Bodetabek masih sangat kuat. Leads Property mengungkapkan, adanya PPN DTP cukup mendongkrak penjualan perumahan, dengan cara pembayaran oleh bank yang fleksibel, khususnya untuk segmen menengah. Akibatnya, sejumlah pengembang menyediakan rumah ready-stock agar dapat berpartisipasi dalam insentif PPN DTP. Baca Juga : Harga Rendah Pasokan Terbatas, Saatnya Investasi Di Sektor Perkantoran Co-Founder dan CEO Leads Property Indonesia, Hendra Hartono menjelaskan, meskipun secara keseluruhan pergerakan pasar di Indonesia lesu di kuartal berjalan, namun pergerakan pasar rumah tapak, khususnya di Bodetabek masih tumbuh secara positif. Secara kuartalan, pasar rumah tapak mencatat adanya peluncuran 2,800 unit baru, serta jumlah penjualan tercatat sebesar 3,100 unit, di mana mayoritas berasal dari area Tangerang. “Rata-rata harga cenderung stabil, hanya meningkat sebesar 0.6% dari kuartal sebelumnya. Sebagian besar pembeli berasal dari kalangan end-user (2 BR ke atas), sedangkan investor mengincar tipe 1 BR. Insentif PPN DTP diharapkan akan menjadi katalis permintaan terutama untuk unit ready-stock di bawah Rp 2 miliar per unit,” ujar Hendra. Untuk industri perhotelan, performa juga meningkat setelah pandemi. Namun masih belum sepenuhnya pulih dibandingkan dengan kondisi sebelum pandemi. Selain itu, tingkat hunian menurun karena tertundanya aktivitas MICE dikarenakan banyaknya hari libur dan Average Daily Rate cenderung turun karena permintaan yang lemah. Hotel bintang 4 dan 5 masih memiliki performa yang lebih tinggi dibandingkan hotel Bintang 3. “Terjadi peningkatan jumlah hotel boutique dan luxury di Jakarta, terutama di pengembangan mixed-use. Ada fenomena unit kondominium dan perkantoran yang kosong dikonversi menjadi hotel dan business trip yang tetap meningkat. Dengan adanya IKN, posisi Jakarta semakin tegas sebagai pusat bisnis dan keuangan di Indonesia,” tutup Hendra.
Ingin Tinggal di Apartemen Sewa? Berikut 10 Hal Yang Perlu di Perhatikan
Propertynbank.com – Permintaan apartemen sewa diperkirakan pada tahun 2024 mendatang akan berangsur-angsur pulih seiring dengan kembalinya aktivitas bisnis dan juga datangnya ekspatriat ke Jakarta. Saat ini memang kebanyakan pasar sewa apartemen di Jakarta diisi oleh mayoritas ekspatriat. Menurut berbagai sumber, terdapat kurang lebih 100.000 ekspatriat di Indonesia, dan di Jakarta berada disekitar 6.000an ekspatriat. Di kuartal III 2023 ini ada sekitar 10.000 unit pasokan apartemen sewa di Jakarta dengan rincian 48% berada di Central Business District (CBD) dan 52% berada di luar CBD (OCBD). Berdasarkan data dari Jakarta Property Marketi Outlook 2024, Tingkat hunian sewa apartmen dijakarta berada di angka 61,7% dengan rincian 69,1% berada di CBD, dan 49,3% berada di OCBD. Selain itu rata-rata tarif harian untuk sewa apartemen berada di angka 21,8 USD atau sekitar Rp 330.796 per meter persegi biaya perbulan untuk wilayah CBD, dan 15,8 USD atau sekitar Rp 245.476 per meter persegi biaya perbulan untuk wilaya OCBD. Baca Juga : Penjualan Masih Rendah, Pengembang Hati-hati Bangun Apartemen Baru Permintaan pasar apartemen sewa diprediksi akan menunjukan pemulihan secara bertahap seiring dengan kembalinya aktivitas bisnis serta ekspatriat yang sudah berdatangan kembali ke Indonesia. Ketika perusahaan-perusahaan kini mulai sepenuhnya menerapkan kebijakan WFH (Work From Home) office, permintaan long stay diperkirakan akan meningkat dan juga didorong oleh permintaan ekspatriat. Selain itu peluang pasar apartemen sewa pada 2024 adalah potensi fasilitas mixed use. Dengan kondisi jumlah masyarakat setiap tahun terus meningkat, namun disaat bersamaan luas lahan tetap sama. Hal ini membuat kebutuhan masyarakat terhadap hunian semakin melambung, sehingga menyebabkan harga tanah dan bangunan semakin mahal dari tahun ke tahun. Sehingga Apartemen dengan konsep fasilitas mix use akan banyak dicari karena kelengkapan fasilitas yang sudah disediakan. Mixed use building merupakan sebuah gedung bertingkat tinggi yang mencakup berbagai keperluan, termasuk tempat tinggal, kantor, dan lokasi usaha. Tidak hanya menghemat lahan, tetapi fasilitas mixed use mampu mendongkrak nilai ekonomi dari suatu wilayah. Dengan fasilitas yang melayani berbagai macam keperluan, gedung ini mampu menarik beragam pengunjung, dan diharapkan akan meningkatkan nilai ekonomi daerah tersebut. Apartemen walking distance ke CBD juga akan lebih banyak dipilih, kemacetan lalu lintas di Jakarta menyebabkan ekspatriat di CBD memilih apartemen berjarak walking distance dari kantor. Hal penting seputar apartemen sewa Mengutip dari Rumah123.com, berikut hal yang harus dipertimbangkan dalam menyewa apartemen sebagai berikut : Anggaran Keuangan Langkah pertama adalah menetapkan anggaran keuangan. Berapa banyak uang yang bisa di alokasikan untuk biaya sewa bulanan? Anda harus mempertimbangkan semua biaya yang akan terkait dengan apartemen, termasuk listrik, air, dan biaya lainnya. Lokasi Lokasi merupakan salah faktor yang utama. Pertimbangkan jarak dari apartemen ke tempat kerja, sekolah, pusat perbelanjaan, dan akses ke transportasi umum. Pilih lokasi yang sesuai dengan kebutuhan Anda dan gaya hidup. Jenis Apartemen Ada berbagai jenis apartemen, termasuk studio, satu kamar tidur, dua kamar tidur, dan lain-lain. Pilih jenis apartemen yang paling dengan kebutuhan anda. Peraturan dan Ketentuan Sebelum menandatangani kontrak, baca dan pahami semua peraturan dan ketentuan yang diberlakukan oleh pemilik atau manajemen apartemen. Ini berkaitan juga dengan aturan tentang hewan peliharaan, perbaikan, dan jam malam. Pastikan anda setuju dengan semua ketentuan ini. Fasilitas dan Layanan Periksa fasilitas dan layanan yang ditawarkan oleh kompleks apartemen. Ini mungkin termasuk kolam renang, pusat kebugaran, area bermain, dan ruang rapat. Pastikan fasilitas ini sesuai dengan keinginan anda dan tambahkan nilai bagi hidup anda. Keamanan Penting untuk memeriksa tingkat keamanan apartemen. Ini termasuk pintu masuk yang aman, sistem pengawasan, dan kehadiran petugas keamanan jika diperlukan. Keamanan adalah faktor kunci dalam kenyamanan anda. Biaya tambahan Selain biaya sewa bulanan, pertimbangkan biaya tambahan seperti biaya asosiasi apartemen (jika ada), biaya pemeliharaan, dan biaya parkir. Pastikan anda memahami semua biaya yang akan anda tanggung. Ketersediaan dan Waktu Penyewaan Tentukan berapa lama rencana untuk menyewa apartemen. Pertimbangkan juga tanggal mulai dan berakhirnya kontrak sewa karena ada apartemen mungkin memiliki persyaratan minimal sewa yang perlu anda pertimbangkan. Manajemen Properti Bertemu dengan manajemen properti atau pemilik apartemen. Ini adalah kesempatan untuk mengajukan pertanyaan, memahami prosedur perawatan dan perbaikan, dan mendapatkan kontak darurat jika diperlukan. Perbandingan Opsi Sebelum membuat keputusan akhir, bandingkan beberapa opsi apartemen termasuk apartemen di beberapa kota karena dapat membantu anda menemukan yang terbaik sesuai dengan kebutuhan dan anggaran Anda. Sewa apartemen adalah keputusan penting, dan pertimbangan ini dapat membantu anda memilih apartemen yang sesuai dengan kebutuhan dan preferensi anda. Pastikan anda melakukan hal tersebut dengan teliti, berkomunikasi dengan baik dengan pemilik atau manajemen, dan memahami semua aspek kontrak sewa sebelum anda menandatanganinya. (Nabilla Chika Putri)
Performa Apartemen Sewa dan Perkantoran Masih Tertahan
Propertynbank.com – Knight Frank Indonesia dalam risetnya Jakarta Property Highlight menyebutkan, rerata tingkat penyewaan sektor apartemen sewa di paruh pertama tahun 2022 tercatat sebesar 58,8%. Menurut riset yang diterbitkan untuk semester 1/ 2022 itu, angka tersebut cenderung stagnan jika dibandingkan dari semester sebelumnya. Namun lebih baik 1,45% dibanding angka tahun sebelumnya. Jakarta Property Highlight juga mencatat pelemahan harga sewa sebesar -3,34% pada semester 1/ 2022. Hal ini merupakan dampak dari pandemi terhadap sektor properti hunian sewa selama dua tahun terakhir. Pemicunya adalah banyak Warga Negara Asing (WNA) dan tenaga ahli dari berbagai perusahaan di Jakarta dan sekitarnya yang pergi atau pulang ke negara asalnya sehingga mengoreksi tingkat hunian apartemen sewa. Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip mengatakan, ketahanan dari sektor apartemen sewa adalah dengan adanya berbagai inovasi layanan yang ditawarkan pengelola untuk terus bertahan seperti penerapan strategi paket sewa harian, short stay, dan staycation. Meski demikian, kata Willson, sektor apartemen sewa juga mencatat pertumbuhan jumlah pasokan menjadi 9,348 pada paruh periode pertama di 2022. Future supply bahkan tercatat akan masuk sejumlah 56% tahun ini dari sejumlah total 1,619 unit hingga tahun 2025. “Performa tahunan dari subsektor apartemen sewa di tahun ini seharusnya lebih baik dari tahun sebelumnya, dengan 83% future project yang berada dalam fase konstruksi memberikan sinyal dalam perbaikan performa sektor apartemen sewa tahun ini,” ujar Willson Kalip. Perkantoran Terkoreksi Untuk sektor perkantoran, riset Jakarta Property Highlight dari Knight Frank Indonesia menyatakan, di periode paruh pertama tahun 2022, tingkat hunian masih terus terkoreksi di kisaran 73,3%, bahkan terdapat lebih dari 90% proyek perkantoran yang terpaksa masih harus menahan kenaikan harga sewa. Selain itu, riset tersebut juga mencatat tidak adanya penambahan pasokan baru bagi sektor perkantoran, sama seperti semester sebelumnya. Terdapat juga 2 gedung perkantoran yang pada akhirnya menghentikan operasionalnya dikarenakan proses renovasi. “Walau dengan berbagai tantangan, pasokan gedung perkantoran tetap mengalami pertumbuhan stok ruang kantor baru sejumlah 7 proyek hingga 2023 dimana 2 diantaranya merupakan gedung yang tahun lalu sempat tertunda konstruksinya,” ujar Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor, Knight Frank Indonesia. Menurut Syarifah, pelonggaran pembatasan interaksi membuka harapan berbagai sektor ekonomi untuk kembali menata pertumbuhannya, termasuk sektor perkantoran. Di skala regional, hal ini ditandai dengan meningkatnya tingkat hunian perkantoran di Asia Pasifik yang berkisar 1,9% (qoq). “Namun, pola kembalinya para karyawan ke gedung perkantoran belum dapat cukup membantu meningkatkan pertumbuhan transaksi sewa ruang kantor, khususnya di area CBD (Central Business Disctrict) Jakarta, mengingat pola ini baru berlaku di tengah semester tahun 2022. Alhasil, sektor perkantoran masih menemui berbagai tantangan untuk bangkit,” tegas Syariaf. Selain itu, Jakarta Property Highlight juga mencatat bahwa tren green building atau gedung perkantoran yang menerapkan konsep ESG (Environtmental, Social, and Governance) semakin meningkat. Hal ini ditunjukkan dengan tercatatnya sejumlah 76% stok gedung perkantoran baru yang akan masuk di perkantoran CBD Jakarta adalah gedung bersertifikat hijau. Sementara itu, beberapa sektor seperti (Infromation & Technology) IT, Fintech, Mining, Insurance, serta Agrobusiness saat ini menjadi penggerak transaksi utama di sektor perkantoran CBD Jakarta. “Return to Office diperlukan dalam stagnasi pola kerja dalam 2 tahun terakhir. Hal ini karena ruang perkantoran menjadi etalase kolaborasi untuk mengasah profesionalisme pekerja, tentunya dengan dukungan ruang kantor yang fleksibel dan berkualitas,” tutup Willson Kalip, Country Head, Knight Frank Indonesia.
Tingkat Penyewaan Apartemen Turun, Pasokan Juga Tak Ada Perubahan
PROPERTI – Gelombang kedua pandemi kembali memberikan dinamika bagi pergerakan pasar properti. Meskipun vaksinasi bergulir cukup intensif, namun kegiatan masyarakat masih dibayangi pembatasan. Pertumbuhan berbagai kegiatan ekonomi pun turut menerima imbasnya, termasuk sektor properti. Terlihat jelas bahwa properti menjadi salah satu sektor yang terdampak walau tadinya mulai ada pemulihan setelah berbagai strategi telah dilakukan dalam setahun terakhir. Dengan masih adanya pelemahan di sektor properti, diharapkan kerjasama para pemangku kepentingan untuk mengungkit tuas transaksi dapat ditingkatkan. Knight Frank menyimpulkan sejumlah temuan dari pasar apartemen sewa di semester pertama tahun 2021, seperti total pasokan pada periode ini tidak mengalami perubahan atau tetap sebanyak 8.978 unit. Untuk rerata tingkat penyewaan periode ini sebesar 59,9%, atau melemah 3,4% dari semester sebelumnya. Sedangkan penurunan tingkat penyewaan terjadi setelah repatriasi WNA atau TKA di awal tahun ini, namun secara bergelombang TKA kembali lagi ke negara asalnya karena pandemi yang meningkat sejak Juni. “Permintaan terhadap program staycation dan longstay menjadi strategi mempertahankan tingkat hunian. Sebagian besar proyek masih menahan harga sewa dan belum ada perubahan. Tercatat ada 1.670 unit future supply hingga tahun 2023, dengan mayoritas berlokasi di kawasan Central Business District (CBD),” ujar Senior Research Advisor, Research Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat. Menurut Syarifa, ada 2 proyek dari future supply yang menunda masuk pasar pada tahun 2020 dan berencana akan masuk pasar pada akhir tahun ini. Bahkan, ada 1 proyek lainnya yang akan masuk di tahun ini telah tertunda sejak tahun 2019. Selain menerapkan protokol kesehatan, beberapa apartemen sewa juga telah mengantongi sertifikat CHSE, sebagai kepastian kenyamanan dan keamanan bagi konsumen. “Permintaan paska-pandemi diperkirakan akan bertahap dalam jangka pendek, sangat tergantung pada tingkat keberhasilan vaksinasi serta implementasi turunan peraturan Omnibus Law terkait akses pekerja asing,” tegas Country Head Knight Frank Indonesia Willson Kalip.
Adanya Relaksasi, Penjualan Diprediksi Meningkat Hingga Akhir Tahun
PROPERTI – Berbagai langkah yang dilakukan pemerintah, diharapkan dapat menumbuhkan kembali gairah sektor properti di tengah pandemi yang masih melanda. Pemerintah telah meluncurkan stimulus baru berupa relaksasi pajak pertambahan nilai (PPN) untuk unit ready stock yang bernilai hingga Rp 5 miliar, untuk periode transaksi Maret 2021 hingga Agustus 2021, dengan tujuan untuk mendongkrak penjualan. Pelaksanaan program vaksinasi juga diperkirakan dapat mempercepat progres konstruksi proyek yang sedang berlangsung. Menurut Laporan MarketBeat Cushman & Wakefield, banyak proyek yang diprediksi akan melakukan serah terima unit pada kuartal 2 dan 3 tahun ini. Sebanyak 6.192 unit kondominium dari 6 proyek menyelesaikan proses konstruksi pada kuartal pertama 2021, menambah total pasokan unit eksisting menjadi 321.649 unit, bertambah 101% dibandingkan kuartal pertama 2020 (YoY). Di sisi lain, hanya terdapat 2 proyek yang dirilis pada kuartal pertama 2021: Savyavasa (Tower 1- 3) dan The Veranda (Jimbaran). Kedua proyek ini termasuk dalam segmen kelas atas kondominium di Jakarta Selatan dan akan menambah total pasokan masing-masing sebanyak 430 unit dan 172 unit, menjadikan total jumlah pasokan pra-penjualan kondominium ke angka 161.276 unit. Beberapa proyek mendatang telah mulai diperkenalkan ke pasar melalui proses nomor urut pendaftaran (NUP) untuk mengecek permintaan pasar. Pasokan pra-penjualan diperkirakan akan tetap stabil hingga kuartal kedua 2021. [irp] Cushman & Wakefield menyebutkan, 228 unit terserap oleh pasar pada kuartal pertama 2021, turun 94% dari sebanyak 3.797 unit yang terjual di kuartal pertama 2020 (YoY). Walaupun beberapa orang terlihat mulai tertarik untuk membeli unit, cukup banyak pula pembatalan transaksi yang terjadi. Tingkat penjualan berada di 93.4%, sedikit meningkat sebanyak 0.4% dibandingkan kuartal pertama 2021, sementara tingkat pra-penjualan menurun sebanyak 0.5% dari 61.7% pada akhir 2020 ke 61.2%. “Dengan adanya relaksasi PPN dari pemerintah dan jumlah pasokan yang rendah, tingkat penjualan secara umum diperkirakan akan meningkat hingga akhir tahun. Rata-rata tingkat kekosongan unit pada kondominium sedikit menurun ke 50.6%, dikarenakan unit eksisting baru masih berada dalam proses serah terima secara bertahap,” ujar laporan tersebut. Sementara, rata-rata kenaikan harga di Jakarta dan sekitarnya pada kuartal pertama 2021 tercatat 0.2% dari kuartal sebelumnya, mencapai Rp. 43,300,000 per meter persegi. Lambannya kenaikan harga mengindikasikan bahwa kondisi pasar belum sepenuhnya bangkit dari dampak pandemi COVID19. Diskon, promo, dan subsidi uang muka dari pengembang masih banyak terlihat untuk mendongkrak transaksi, sementara harga pasar sekunder terlihat sangat kompetitif. Rata-rata harga jual unit diprediksi akan naik secara perlahan selama 2021, seiring dengan kecilnya perkembangan permintaan di pasar, terutama pada proyek yang masih dalam masa konstruksi. Untuk Apartemen Sewa, Cushman & Wakefield menyebutkan tidak ada proyek Apartemen Khusus Sewa dan Apartemen Servis baru yang teridentifikasi selama kuartal 1 2021. Beberapa proyek Apartemen Servis yang masih dalam proses konstruksi mengalami penundaan sebagai dampak pandemi COVID-19. Sebanyak 5 proyek Apartemen Servis (Somerset Kencana, Somerset Sudirman, Citadines Gatot Subroto, Citadines Sudirman, dan Ascott Menteng) dengan jumlah 832 unit diprediksi untuk memasuki pasar pada akhir 2021. [irp] Beberapa permintaan baru pada Apartemen Khusus Sewa, walaupun masih sangat terbatas dikarenakan pembatasan perjalanan masuk Indonesia yang masih berlanjut, telah tercatat pada kuartal 1 2021. Beberapa ekspatriat kontrak yang awalnya berencana untuk tinggal beberapa bulan saja kini memperpanjang kontrak mereka dengan jangka waktu yang lebih panjang, dikarenakan perusahaan mereka mulai melanjutkan operasionalnya di Indonesia. Pembaruan kontrak sewa yang telah berakhir juga terlihat dengan tingkat hunian tercatat di 59.8%, bertambah 0.4% dibandingkan kuartal sebelumnya. Sedangkan pada Apartemen Servis, permintaan masih stabil pada kuartal 1 2021. Tingkat hunian tercatat di 47.5%, meningkat 0.1% dibandingkan kuartal sebelumnya. Jika pembukaan ekonomi dan bisnis di Jakarta terus berlangsung, permintaan dari tamu jangka pendek (mayoritas warga lokal) untuk “staycation” di akhir minggu diperkirakan dapat meningkatkan tingkat hunian subsector ini pada kuartal selanjutnya. Di sisi lain, Kondominium Sewa mengalami penurunan tingkat hunian sebanyak 1.9% dari kuartal sebelumnya, ke 52.2%, yang disebabkan oleh penambahan unit baru dari proyek yang baru diselesaikan pada kuartal 1 2021. Jika dibandingkan dengan kuartal 1 2020, penurunan tingkat hunian mencapai 4.6%. Walaupun terdapat fluktuasi Rupiah terhadap Dolar AS dalam kuartal 1 2021, rata-rata harga sewa untuk Apartemen Khusus Sewa relatif tidak mengalami perubahan di Rp 241,550 per meter persegi per bulan. Diskon harga sewa banyak ditawarkan oleh proyek Apartemen Servis untuk menarik permintaan baru (terutama dari tamu jangka pendek). Rata-rata harga sewa Apartemen Servis tercatat di Rp 356,576 atau menurun 3.7% dari kuartal sebelumnya. [irp] Menurunnya tingkat hunian Kondominium Sewa menyebabkan penurunan rata-rata harga sewa pasar apartemen sewa sebanyak 1.9% dari kuartal sebelumnya ke Rp 148,025 per meter persegi per bulan. Beberapa pemilik unit bersiap untuk menerima harga sewa yang jauh lebih rendah dalam masa pandemi ini. Secara umum, harga sewa rata-rata untuk sektor apartemen sewa diperkirakan akan relatif stabil di 2021. Tak Ada Ekspansi Di Lahan Industri Sejak awal tahun, tidak terlihat adanya ekspansi maupun pembukaan lahan industrial baru di Jakarta dan sekitarnya. Keberadaan tanah industrial di lokasi strategis yang banyak dicari di Bekasi menjadi lebih terbatas. Para pengembang mengambil posisi mengamati pasar dan kebijakan pemerintah mengenai perkembangan industri, termasuk dampak pandemi COVID-19 terhadap pasar. Lahan industrial diperkirakan akan berkembang mengikuti progres pengembangan infrastruktur. Persediaan lahan industrial di Jakarta dan sekitarnya masih tetap di angka 15,495 meter persegi, di mana pengembang masih berfokus untuk menjual sisa pasokan yang masih ada. Total jumlah pasokan pergudangan sewa di Jakarta dan sekitarnya masih berada di 1,8 juta meter persegi tanpa adanya pasokan tambahan. Hingga akhir 2021, sejumlah 144,000 meter persegi pasokan pergudangan baru diperkirakan akan masuk ke pasar. [irp] Jumlah transaksi penjualan masih terbatas dan permintaan mungkin tidak akan pulih secepat perkiraan awal. Pemulihan kondisi pasar bergerak lamban, dengan hanya 23.6 hektar lahan yang ditransaksikan di Jakarta dan sekitarnya, menurun 56.6% dari kuartal yang sama di tahun sebelumnya (YoY). Bekasi dan Karawang menyerap sekitar 80% permintaan selama kuartal 1 2021, dan sisanya terjadi di Tangerang dan Serang. Sebanyak 36% dari permintaan bersih datang dari kebutuhan data center, diikuti sektor lain seperti bahan kimia dan otomotif. “Meskipun tingkat serapan masih cukup rendah pada kuartal 1 2021, para pengembang tetap optimis dan memperkirakan pemulihan kondisi pasar secara bertahap pada kuartal-kuartal selanjutnya, terutama dengan lancarnya proses vaksinasi yang diharapkan dapat memperbaiki keadaan ekonomi secara umum,” kata Cushman & Wakefield dalam
Regulasi UU Cipta Kerja Beri Peluang Apartemen Sewa Kembali Tumbuh
APARTEMEN – Pandemi dengan berbagai pembatasan interaksi dan pergerakan antar wilayah, baik lokal, regional ataupun internasional memberikan dampak perlambatan pada berbagai sektor ekonomi, diantaranya properti. Apartemen sewa yang umumnya dihuni oleh para pekerja dari luar daerah atau luar negeri menjadi salah satu sektor yang terpukul. Di semester pertama tahun 2020 sektor ini mengalami penurunan hingga 13,2% dari tahun sebelumnya. Sementara di semester kedua tahun 2020 kondisi ini cenderung berlanjut meski ada sedikit peningkatan sekitar 0,9% dari semester sebelumnya. [irp] Salah satu inovasi layanan yang dirilis adalah program staycation dengan paket promo untuk menginap dalam jangka pendek. Berdasarkan catatan Knight Frank Indonesia terkait pasar properti Apartemen Sewa di Jakarta pada semester kedua tahun 2020, pasokan apartemen sewa di akhir tahun 2020 mengalami kenaikan dari periode sebelumnya, tercatat 2 project yang masuk pasar, meski ada project menyatakan tidak menerima tamu/penyewa di tengah pandemi. Untuk tingkat hunian, mencapai 60,7%, atau cenderung meningkat tipis dari semester sebelumnya, dengan indikasi penghuni baru dan expat telah mulai kembali datang. Kecendrungan harga menurun, baik apartemen servis maupun non-servis. Sedangkan stok baru yang akan masuk pasar di tahun ini (2021) berasal dari 6 projects sejumlah 919 unit. [irp] Sementara secara umum total unit yang akan masuk ke pasar sampai tahun 2023 adalah 1417 unit. Beberapa apartemen memberlakukan karantina mandiri dan hasil tes PCR untuk tamu dari luar negeri. Di tengah masa ini, beberapa pengembang memberikan kemudahan dan promo seperti promo unit tertentu (low zone), free service charge pada periode tertentu, dan free upgrade unit. Country Head dari Knight Frank Indonesia Willson Kalip menjelaskan, peluang membuka akses pekerja asing, diantaranya menjadi stimulan untuk mendorong pertumbuhan tingkat hunian apartemen sewa. “Diharapkan akselerasi implementasi regulasi Cipta Kerja menjadi salah satu akses untuk membuka peluang masuknya pekerja asing,” kata dia. [irp] Selain itu, seiring penanganan pandemi, diharapkan akses pelonggaran WNA dapat kembali dibuka ketika kurva pandemi melandai. Inovasi program dari pengelola apartemen, seperti Staycation menjadi salah satu yang dapat ditawarkan untuk menangkap peluang masyarakat lokal yang penat berbulan-bulan dirumah saja, tentu dengan memastikan bahwa seluruh program memperhatikan arahan Pemerintah terkait upaya penanganan pandemi.