Menyoal LSD: Peta Mengembok Tanah, Mencabut Hak Perdata tanpa Kompensasi.
Propertynbank.com – Hari itu 16 Desember 2021. Keputusan penetapan peta Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD) dikeluarkan Menteri Agraria dan Tata Ruang. Seluas 3.836.944,33 hektar tanah dikunci. Hanya dengan segaris peta digital. Maka, sontak, hak atas tanah tak bisa dialihkan. Tanpa perbincangan. Tidak ada sidang. Tidak ada pembelaan. Tidak ada ganti rugi pun kompensasi. Hanya satu hal yang terjadi: status tanah berubah. Walau sudah diberikan Izin, hak atas tanah a.k.a sertifikat tanda bukti hak berdasarkan UU Pokok Agraria (UUPA). Sudah lolos KKPR (kesesuaian pemanfaatan penggunaan ruang), pun konsesi kawasan industri. Dalam diam kekuasaan bekerja tanpa pengadilan dan enggan berbicara kepada warga. Tak mau buka semua data dan laga bukti sertifikat kepada rakyat pemegang hak. Cuman menetapkan peta dari “langit” maka sebidang sawah resmi masuk kategori LSD, yang seakan budi baik melindungi tanah. Sejak saat itu, hak atas tanah tidak lagi utuh sebagai hak. Memang sih masih tetap bernama “milik”, tetapi kehilangan kebebasan perdata untuk dimanfaatkan. Tidak bisa dijual. Tidak bisa dialihfungsikan. Tidak bisa dikembangkan. Padahal ada hak atas tanah dan malah sudah terikat pembiayaan kredit pembiayaan rumah (KPR), pula. Dan yang paling ironis: tidak ada kompensasi yang sepadan. Ini bukan perlindungan. Ini pembekuan hak perdata. Negara membangun narasi besar: ketahanan pangan, penyelamatan sawah, masa depan agraria. Semua terdengar paling benar. Bahkan normatifnya dapat ditautkan pada semangat Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (UU 41/2009). Tetapi di lapangan, LSD bekerja dengan logika yang berbeda: mengunci objek tanah, mengabaikan subjek pemegang hak. Tanah konon hendak dijaga. Mengapa tega hak pemiliknya dibiarkan tanpa bicara. Inilah titik di mana hukum berubah wajah—dari pelindung menjadi pembatas, dari jaminan menjadi beban. Dalil yang Hilang: Proximate Cause yang Dipelintir Negara seolah berkata: alih fungsi lahan adalah kesalahan struktural, maka tanah harus dikunci, kini. Namun ini logika yang cacat. Mustahil alihfungsi tanah terjadi tanpa perbuatan formil sang pejabat negara cq pemerintah yang bertindak atas tanah dan ruang. Ini masalah kebijakan jabatan, atau kebijakan yang ada anasir kesalahan. Lantas, mengapa rakyat pemegang hak yang dikorbankan? Memang, kebijakan tak pernah (mau) kena salah di negeri yang payah. Alih fungsi tanah bukan sebab— tapi akibat. Akibat dari: harga gabah yang tidak adil, biaya produksi yang tinggi, akses pembiayaan yang timpang, dan absennya jaminan negara. Petani menjual tanah miliknya bukan karena serakah. Mereka menjual karena dipaksa oleh keadaan. Tetapi yang dihukum justru lahannya. Inilah kekeliruan kausalitas yang fatal. Regulator gagal membaca sebab, lalu cepat-cepat menghukum akibat. Peta sebagai Alat Kekuasaan Peta LSD disusun dengan teknologi tinggi—citra satelit, overlay spasial, sistem informasi geografi. Tampak presisi. Tampak objektif. Tetapi di balik presisi itu, ada satu hal yang hilang: verifikasi kehidupan. Sawah tidak produktif lagi tetap dikunci. Lahan yang sudah jadi rumah, ada KPR, tinggal balik nama, eh masih nekat dikunci. Nasib serupa dialami lahan yang berdiri kantor pemerintah kota Padang [vide, industriproperti.com, 15-06-2022]. Lahan sawah yang sudah lama mati tetap disebut hidup. Tanah yang secara ekonomi tak layak dipertahankan tetap dipaksa bertahan. Peta tidak mengenal kelelahan petani. Peta tidak memahami utang mereka yang menumpuk. Peta tidak peduli pada anak petani yang memilih pergi ke kota melakoni urbanisasi. Namun peta mengikat secara hukum. Alahai, situlah kekuasaannya menjadi absolut. Ketimpangan yang begitu lantas dilegalkan. Mari kita lihat dengan jernih. Dua bidang tanah berdampingan: satu masuk peta LSD, maka nilainya jatuh, haknya dibatasi, duhmak masa depannya dikunci. Satu lagi di luar peta LSD, tetap fleksibel, bernilai tinggi, terbuka untuk investasi. Perbedaannya hanya satu: garis di peta. Ini bukan kebijakan netral. Ini menjadi redistribusi beban secara sepihak. Yang satu dikorbankan untuk kepentingan makro dan unjuk kemegahan statistik LSD, Lahan Baku Sawah (LBS), lahan Pertanian Pangan Bekelanjutan (LP2B). Yang lain menikmati keuntungan pasar. Tanpa kompensasi. Tanpa pilihan. Tanpa keadilan. Apa pula perkataan John Rawls nanti di Mahkamah Konstitusi? Hak Milik yang Dinolkan Kini, tahun 2026. Telah dikeluarkan Peraturan Presiden RI Nomor 4 Tahu 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah (Perpres 4/2026) yang diundangkan tanggal 4 Februri 2026. Substansi Perpres 4/2026 ini lebih keras lagi. Sebab, dibentuk Tim Terpadu dipimpin Menteri Koordinator Bidang Pangan, Wakil Ketua Menko Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan. Ketua Harian Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Negara. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman hanya anggota. Dalam 21 hari kalender sejak sinkronisasi, maka ditetapkan peta LSD. Jadwalnya ketat dan pasti. Pasal 16 Perpres Nomor 4/2026 mengatur integrasi peta LSD yang ditetapkan pada penyusunan/ revisi rencana tata ruang di pemerintah daerah. Pasal 17 Perpres Nomor 4/2026, peta LSD yang belum dimasukkan sebagai LP2B pada revisi rencana tata ruang, tidak dapat dialihfungsikan sebelum dapat rekomendasi. Menurut Perpres 4/2026 secara formal hak atas tanah tetap ada. Sertifikat tidak dicabut. Tetapi substansinya menguasai hak atas tanah secara utuh tanap menghilang. Angka LSD yang diumumkan masih sama: 3.836.944,33 hektar untuk delapan provinsi. Namun Menko Bidang Pangan merilis data pemerintah menggembok 6,39 juta hektar lahan sawah yang tidak bisa dialihfungsikan yang (mungkin) jumlah LDS dan LBS. Beda dengan data menurut Keputusan Menteri ATR/ Ka. BPN tahun 2021 yang menerakan angka 7.810.160 hektar. Penjumlahan LBS (3.973.216 hektar) plus LSD (3.836.944 hektar). Ada beda 1,41 juta hektar dari versi siaran pers 10 Februari 2026. Mengapa? Ketahuilah, dalam doktrin hukum penetapan peta LSD yang menghilangkan hak perdata atas pemegang hak atas tanah tanpa kompensasi ini adalah bentuk: “regulatory taking” (pengambilalihan dengan regulasi). Penyingkiran hak secara terselubung tanpa putusan pengadilan, tanpa pencabutan hak, tanpa musyawarah untuk mufakat yang kesemuanya menjadi ciri negara hukum demokratis (democratische rechstaat) Pasal 1 ayat (3) UUD 1945. Negara tidak mengambil tanah secara fisik, tetapi mengambil nilai dan kebebasannya. Tanah tetap di tangan rakyat—tetapi kendalinya berpindah dari tangan rakyat ke perkakas negara. Alhasil, ini bukan sekadar pembatasan. Namun eksekusi tanpa ganti rugi dan kompensasi yang layak. Jika LSD adalah kebijakan perlindungan, maka pertanyaannya sederhana: di mana jaminannya? Di mana harga gabah yang adil? Di mana subsidi yang konsisten? Di mana akses pembiayaan murah? Di mana kompensasi atas pembatasan hak? Jawabannya sering sunyi. Negara hadir dalam larangan—tetapi absen dalam penjaminan. Secara statistik, LSD mungkin terlihat berhasil: luas sawah “terjaga”, angka tidak turun. Tetapi angka tidak bisa menanam. Angka tidak sanggup memanen. Ketahanan pangan bukan soal luas lahan
Rahasia CSV Tanah Pemda, Game Changer Pembiayaan Non APBN Tiga Juta Rumah
Propertynbank.com – Diskusi kami sepakat: Tiga juta rumah tidak tidak boleh gagal. Kita tidak kekurangan tanah—yang kurang adalah cara legal mengubah tanah menjadi equity untuk pembiayaan aman. Di sinilah, Ali Kusno Fusin mengelontorkan konsep Creating Share Value (CSV) berbasiskan tanah Pemerintah Daerah (Pemda) –yang tidak produktif, atau kurang produktif, atau dibiarkan tidak masuk dan hidup ke dalam sistem– menjadi game changer. Bukan menjual aset, tetapi mengkapitalisasi nilainya yang masih tidur. Penting dicatat, para game changer (pengubah permainan) mendorong perubahan transformatif yang berdampak pada industri dan masyarakat. Inovator yang lebih baru seperti Jeff Bezos dan Elon Musk adalah contoh individu pengubah permainan dalam bisnis. Bung Karno dan Bung Hatta adalah game changer menjadi Indonesia Merdeka. Ali Kusno Fusin (AKF) mempelajari CSV di Harvard Bussines School, ahai, saya melihat ijazahnya. CSV ialah Menciptakan Nilai Bersama. Model bisnis menjawab masalah sosial. Menurut Michael E. Porter dari Harvard Business School, perusahaan bisnis dapat menyatukan kembali bisnis dan masyarakat jika mereka mendefinisikan kembali tujuan mereka sebagai menciptakan “nilai bersama”—menghasilkan nilai ekonomi dengan cara yang menghasilkan nilai bagi masyarakat dengan cara mengatasi tantangan-tantangan. AKF menerapkannya di beberapa lokasi di Jakarta. AKF juga melengkapi CSV untuk rumah untuk rakyat itu dengan MBR Poll, semacam basis data siapa warga benar-benar membutuhkan rumah berbasis permintaan (demand). Ini penting, karena prinsip CSV, menurut AKF, kudu menjawab pertanyaan pertama dan utama: Who is your paying customer? Karena sang paying customer terkait siapa target konkrit penerima manfaat program dan membayarnya dengan kemampuan membayar (ability to pay). Selama ini, publik paham, tanah Pemda hanya diam. Hanya sebagai angka di neraca. Padahal, di bawah Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, tanah dapat dimanfaatkan melalui kerja sama atau dijadikan penyertaan modal. Artinya, tanah bisa diubah menjadi equity dalam proyek perumahan—masuk ke dalam Special Purpose Vehicle (SPV), dinilai profesional, lalu menarik investor budiman tanpa membebani APBN. Strukturnya sederhana namun kuat: Pemda menyetor tanah, investor menyetor dana, proyek dibiayai bersama. Nilai proyek kemudian dimonetisasi melalui instrumen seperti Efek Beragun Aset (EBA), didorong oleh jasa baik Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Bursa Efek Indonesia (BEI). Di titik ini, tanah berubah wujud fiskal menjadi arus kas lancar —bukan lagi aset pasif. Kuncinya tetap pada pengamanan publik: kepemilikan tanah tidak hilang, skema bagi hasil transparan, dan peruntukan tetap untuk perumahan rakyat. Dengan desain ini, Pemda tidak kehilangan aset—justru efektif menggandakan nilai asetnya. Kami sepakat, dan juga kuatir, tanpa kiat inovatif-alternatif a la game changer rahasia CSV, program 3 juta rumah berisiko menjadi beban fiskal. Maka, maaf, bisa beresiko gagal. Maka dan maka, nyaris 1,5 tahun dipidatokan 3 juta rumah, timbul pertanyaan bernegara: sudah berapa dan dimana rumahnya, siapa rakyat MBR menghuninya? Dengan CSV, jurus ini digadang menjadi kandidat arsitektur pembiayaan nasional yang nantinya bakal menjadi game changer pembiayaan perumahan rakyat yang inovatif: non APBN dan non APBD. Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute –yang acap disapa Pak HUD– berbinar mendiskusikan rahasia CSV dalam asa menjawab gap fiskal perumahan MBR. Wajar saja, sebab saat menjabat Deputi Perumahan Formal Kemenpera, Pak HUD yang mengawal naskah RUU yang menjadi UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang memasukkan satu Bab khusus dan baru yakni Sistem Pembiayaan dan Pendanaan Perumahan, yang tidak masuk dalam aturan UU pendahulunnya. Pembaca. Jika tanah dibiarkan diam, yang pasti adalah beban. Diambil sang zaman. Dipatok, dipagari, dan dimasuki orang-orang suruhan. Diklaim sebagai “kami sudah manfaatkan”. Jika diolah cerdas, pasti menjadi mesin penggerak pembiayaan perumahan. Di situlah efek janji sebagai gagasan inovatif berubah menjadi rumah-rumah rakyat. Inikah game changer menjawab kegelisahan akut kesenjankan fiskal dan kelangkaan APBN perumahan rakyat? Kemauan menciptakan langkah out of the box in the box membutuhkan kreatifitas dan legal creation-engineering yang sah dan berkeadilan. The HUD Institute bersiap menyusun itu dan kudu menggandeng asosiasi Pemda propinsi dan kabupaten/ kota menerobos kotak-kotak hambatan. Ikhtiar menghidupkan konstitusi perumahan dan hak atas rumah (housing right) sebagai pilar negara kesejahteraan yang tidak boleh goyah, lagi. Maka dan maka, harus diupayakan dengan sungguh-sungguh –meminjam pidato Bung Hatta– dengan prinsip progresively and full realization –memakai ECOSOC (Economic, Social and Cultural) Rights. Agar rakyat bisa tersenyum seperti pidato pelantikan Presiden Prabowo Subianto. Jika tidak memulai CSV, lantas apa kabar pesan founding parent, kepatuhan instrumen HAM internasional, dan janji kampanye Presiden membangun 3 juta rumah? Tabik. Penulis : Muhammad Joni, SH., MH, Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute.
Land Hoarding Versus Fase Pembangunan: Menguji Presisi PP 48/2025
Propertynbank.com – Nun di watas kabupaten terluas dilatari kaki gunung bernama buah, hamparan tanah terlihat menyelimuti muka bumi. Di dalamnya ada pelukan kekuasaan uang, yang sunyi tapi tak lepas diintip mata elang “big brother” kantor pusat. Ujung ke ujung, pagar seng berdiri. Seperti garis tipis antara harapan investasi dan pergulatan spekulasi. Tidak ada lalu lalang pekerja bertopi proyek. Hanya papan pengumuman perusahaan pemilik lahan yang mengamankan lapak milik “bapak”. Tidak ada ground breaking, beton fondasi, cut and fill, pun brosur pemasaran. Hanya rumput tebal merambat liar, ditandai belasan tegakan pinus berjejer dekat gerbang bergembok besar, dengan papan proyek yang mulai memudar dimakan cuaca kasar. Di tempat seperti inilah negara perlu hadir. Menggeliatkan peran lugas “agrarian guard” dalam politik hukum penertiban tanah dan kawasan –sebagai realisasi authority of public right. Yang tidak ada tanda-tanda bahwa tanah itu “hidup”, bagaikan citra arca kuda-kuda warna bersih berkejaran –sebagai naming right. Baru-baru ini terungkap arah baru politik hukum agraria. Melalui Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar (PP 48/2025), pemerintah berupaya mengoreksi penerlantaran tanah dan kawasan, yang dikenali dengan penimbunan lahan (land hoarding): praktik nyata-nyata menahan pasokan bidang-bidang tanah skala luas yang mendorong kelangkaan artifisial. Secara hukum, moral, dan ekonomi, langkah menerbitkan PP 48/2025 itu kudu dilengkapi dengan keberanian. Walau bukan hal baru, tak usah bosan terus mendalilkan bahwa tanah bukan sekadar komoditas bebas, tetapi memikul asas klasik: fungsi sosial tanah. Pun, kebijakan hukum agraria penertiban tanah dan kawasan terlantar itu tidak disusun sesederhana kata: benar atau salah. Namun, legal policy yang kompleks yang harus presisi dalam keadilan atas harta kekayaan atas tanah yang sah dikuasai orang atau badan. Regulasi tidak boleh grasah-grusuh dan bukan coba-coba dalam membangun nalar peraturan penertiban tanah terlantar. Tidak boleh sesuka juru tafsir yang datang tiba-tiba berbisik di telinga pimpinan rapat kementerian. Tidak boleh gagal membedakan antara perbuatan (actus reus) bernama spekulasi dengan fase pemanfaatan dan pembangunan terencana yang terikat kerangka waktu kerja dan tata laksana. Spekulasi = Menahan Tanpa Progres Land hoarding adalah kepemilikan lahan tanpa progres yang terukur. Tanah yang semula diakuisisi sangat murah dalam skala besar. Sengaja tidak segera dibangun, melainkan dibiarkan diam beternak cuan. Dengan tata waktu dan belanja bocoran informasi orang dalam ikhwal dokumen rencana teknokratis pembangunan yang dijadikan sentimen menaikkan harga, bukan karena kerja yang menciptakan nilai sewajarnya. Dalam praktik seperti ini, negara memang harus hadir, lurus, tegak dan bergerak. Penertiban penimbunan tanah adalah keharusan. Namun yang juga harus dipahami: tidak semua tanah tampak kosong adalah defenisi spekulasi. Karenanya, kepastian hukum menjadi kunci, yang dibarengi keadilan agraria sebagai episentrum— bukan demi efek manfaat jabatan atau tafsir administratif yang oportunistik. Fase Pembangunan: Menguasai untuk Membangun Dalam pembangunan kota mandiri atau kawasan permukiman terpadu, penguasaan lahan luas merupakan prasyarat struktural. Makanya, kota lahir dan bertumbuh seperti organisme-makhluk bernyawa. Yang tidak lahir dalam satu musim, tetapi bergeliat dalam fase-fase: mulai dari inspirasi ke visi, dari perencanaan ke dokumen perijinan, pembebasan lahan, site plan, pembangunan infrastruktur primer, memulai contoh hunian, prasarana, sarana dan utlitas (PSU) sampai bisa lengkap karena fase bertahap. Sebagian lahan memang belum dibangun pada fase awal. Tetapi telah masuk dalam masterplan yang sah. Belum lagi dinamika kebijakan tingkat lokal —perubahan rencana detail tata ruang, tak stabilnya kebijakan semisal beleids Lahan Sawah Dilindungi (LSD), hingga risiko daya dukung lingkungan—yang dapat memengaruhi tahapan pembangunan –walau sudah mengantongi AMDAL. Di sinilah peringatan penting datang dari Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute dan mantan pejabat tinggi Kementerian Perumahan Rakyat. Yang dalam berbagai forum menegaskan problema utama perumahan nasional bukan semata kurangnya sediaan tanah untuk hunian, melainkan ketidakselarasan kebijakan agraria dengan siklus riil pembangunan. Menurut penulis buku ‘Politik Pembangunan Perumahan Rakyat’ (2011) dengan anak judul ‘Siapa Mendapat Apa’ itu, bahwa: “Negara harus tegas pada spekulasi, tetapi jangan mematikan fase pembangunan. Tanah yang masuk rencana kawasan dengan timeline jelas tidak boleh disamakan dengan tanah yang sekadar ditahan menunggu naik harga.” Pandangan jujur dan berani ini patut dicermati lagi, kini. Dalam praktik pembangunan 10–20 tahun, penguasaan lahan bukan tindakan total pasar, melainkan strategi dalam batas wajar menjaga kesinambungan infrastruktur, nafas panjang berinvestasi dan kepastian pembiayaan agar tidak hengkang lari malam, atau dibidik pengadilan niaga gugatan kepailitan. Jika setiap hamparan tanah yang tampaknya belum dibangun langsung dicap “terlantar” tanpa diuji definisi yang presisi —tanpa memahami bahwa pembangunan kawasan dan kota baru bertumbuh bagai makhluk hidup organisme yang butuh nafas bergizi— maka regulasi dan perilaku aparaturnya dapat berubah menjadi bahaya sistemik bagi proyek perumahan itu sendiri. Ditengah kompleks dan perpleks kawasan dan tanah terlantar itu maka teranglah betapa pentingnya koordinasi efektif dari penjuru kementerian koodinator (kemenko) infrastruktur dan pembangunan kewilayahan dalam hal A to Z penerapan PP 48/2025, khususnya perumahan. Yang menjembatani isu di ranah ke-agraria-an dengan isu di ranah pembangunan wilayah. Termasuk, harmonisasi efektif penerapan PP 48/2025 dan beleids regel operasionalnya yang bisa zig-zag dan bertabrakan. Soal iki menjadi lingkup kawalan kemenko infrastuktur dan pembangunan kewilayahan. Ujian Presisi: Parameter atau Persepsi? Masalah inti PP 48/2025 terletak pada batas pasti definisi. Apa ukuran objektif-tematik tanah terlantar? Berapa lama fase rasional pembangunan kawasan ratusan hektar? Apakah pembangunan jalan PSU dalam, saluran air utama, dan utilitas dihitung sebagai pemanfaatan? Tanpa indikator kemajuan yang konkrit dan jelas —lini masa pembangunan, validasi rencana induk, kewajiban fasilitas umum, serta evaluasi dan kewajiban laporan kemajuan bertahap— maka tema utama penertiban kawasan dan bidang tanah terlantar versi PP 48/2025 itu berisiko hukum. Karena wewenang tindakan subjektif administratif yang terbuka lebar dan acapkali berlindung disebalik wewenang istimewa pejabat tata usaha negara: diskresi. Dan ketidakpastian administratif yang lebar dalam penerapan konkrit PP 48/2025 adalah musuh kenyamanan investasi jangka panjang. Hal itu menjadi ruang gerak yang memungkinkan tindakan abused of power, ataupun de tournement de pouvoir. Yang tidak boleh dilupakan, kehendak hukum dalam berbagai wewenang yang diberikan PP 48/2025 tidak boleh ada satu pun kekurangan juridis. Yang secara klasik bisa terjadi karena faktor: salah kira/ hitung (dwaling), paksaan (dwang), kekhilafan/ tipuan (bedrog) disingkat DDB. Saya teringat kalimat Zulfi Syarif Koto bahwa pembangunan perumahan rakyat memerlukan keberanian fiskal sekaligus kepastian regulasi. “Tanpa kepastian, yang mundur bukan spekulan, tetapi investor yang serius membangun.” Kalimat ini bukan pembelaan
Tegal Kota Lengkap, Transaksi Hak Tanggungan Capai Rp108 Miliar per Bulan
Propertynbank.com – Tegal dideklarasikan sebagai Kota Lengkap oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Hadi Tjahjanto, di Balai Kota Tegal, pada Selasa (09/05/2023). Kota Tegal menjadi kota keempat di Indonesia yang dideklarasikan menjadi Kota Lengkap setelah Kota Denpasar, Kota Madiun, dan Kota Bontang. “Berkat sinergi dan kolaborasi yang bagus antara pemerintah daerah dengan BPN, didukung oleh Forkopimda (Forum Koordinasi Pimpinan Daerah, red) sehingga tugas percepatan, akselerasi PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, red) sudah bisa kita rasakan. Kota Lengkap berarti semua wilayah Kota Madya Tegal ini sudah terpetakan dan terdaftar, baik secara spasial tidak ada gap dan tidak ada overlap. Yang kedua, dalam buku tanah maupun surat ukur bila diunggah ke sistem, secara fisik dan yuridis itu akurat,” jelas Hadi Tjahjanto. Menteri ATR/Kepala BPN mengungkapkan, keuntungan dari Kota/Kabupaten Lengkap ialah memberikan hak atas tanah kepada masyarakat dan hak ekonomi. “Karena nilai tanah akan tinggi, masyarakat juga bisa melaksanakan kegiatan ekonomi dengan Hak Tanggungan. Buktinya di Kota Tegal ini transaksi Hak Tanggungan Rp108 miliar per bulan. Itu adalah hak ekonomi yang meningkatkan ekonomi masyarakat,” tuturnya. Baca Juga : Semua Sertifikat Sudah Terdaftar, Denpasar Jadi Kota Lengkap Pertama di Indonesia Pada kesempatan yang sama, Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi Jawa Tengah, Dwi Purnama mengatakan, deklarasi Tegal sebagai Kota Lengkap merupakan arahan Menteri ATR/Kepala BPN. Dengan capaian ini, ia berharap dapat menginspirasi Kantor-kantor Pertanahan lain di Jawa Tengah. Dwi Purnama menjelaskan, Kota Tegal dinyatakan lengkap dengan jumlah tanah terdaftar 84.976 bidang (99.39%) dan 82.672 bidang (96.69%) sudah tersertipikat. Ia juga memastikan pekerjaan akurasi spasial dan yuridis pada setiap tanah akan terus dilakukan. “Banyak hal-hal yang terus kita perbaiki. Sehingga, apa yang kita harapkan Kota Lengkap itu memang bisa memberikan jaminan atau hak atas tanah setiap orang atau institusi atas bidang-bidang tanah,” paparnya. Tidak Ada Sengketa Tanah Di Tegal Wali Kota Tegal, Dedy Yon Supriyono dalam hal ini berharap, setelah wilayahnya dinyatakan sebagai Kota Lengkap dapat menutup celah permasalahan pertanahan. “Masyarakat kini memiliki kepastian hukum hak atas tanah dan hak ekonomi. Saya berharap, setelah Kota Tegal menjadi Kota Lengkap tidak ada lagi sengketa/konflik pertanahan, tidak ada lagi mafia tanah yang bermain,” pungkasnya. Baca Juga : Menteri ATR/Kepala BPN : PTSL Ikut Meningkatkan Perekonomian Masyarakat Selain mendeklarasikan Kota Lengkap, Menteri ATR/Kepala BPN pada kesempatan yang sama juga menyerahkan sebanyak 15 sertipikat tanah aset Barang Milik Daerah (BMD) dan Barang Milik Negara (BMN) di lingkungan Kota Tegal. Adapun dalam kegiatan ini, Menteri ATR/Kepala BPN didampingi oleh beberapa Pejabat Pimpinan Tinggi Madya Kementerian ATR/BPN; Staf Khusus Menteri ATR/Kepala BPN; Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) Kementerian ATR/BPN, Yulia Jaya Nirmawati; jajaran Kantor Wilayah BPN Provinsi Jawa Tengah dan Kantor Pertanahan Kota Tegal; serta perwakilan Gubernur Jawa Tengah dan Forkopimda setempat.
Minat Masyarakat Tinggi, Lebih dari 7.000 Pendaftar Penuhi Kuota Ujian PPAT
Propertynbank.com – Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan mitra kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) dalam memberikan layanan pertanahan. Peran PPAT di masyarakat dinilai sangat penting karena bisa membantu melayani masyarakat dalam urusan pertanahan. Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT), Suyus Windayana mengatakan, dengan pesatnya pendaftaran tanah di Indonesia melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), kebutuhan akan layanan pertanahan pun meningkat drastis. “Dengan tingginya pendaftaran di seluruh Indonesia selama lima tahun terakhir, transaksi pertanahan pun meningkat. Ternyata masyarakat belum terlayani semua oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, karena sejauh ini masih terpusat di ibukota-ibukota kabupaten,” tutur Suyus Windayana di Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia (PPSDM) Kementerian ATR/BPN, pada Jumat (04/11). Persebaran PPAT Menyadari hal tersebut, Kementerian ATR/BPN menyelenggarakan ujian Pejabat Pembuat Akta Tanah Tahun 2022 dengan tujuan menambah persebaran PPAT sehingga menjangkau masyarakat di berbagai penjuru yang ada di Indonesia. Dirjen PHPT mengatakan, animo masyarakat untuk mengikuti ujian PPAT tahun ini sangat tinggi, terlihat pada jumlah peserta yang mendaftar. “Jadi dua tahun kita tidak mengadakan ujian karena pandemi, 3.300 (peserta ujian) anggaran kita, itu hanya dua jam saja langsung penuh kuotanya. Setelah itu, pada akhirnya kita buka semua bisa mendaftar, ternyata ada 7.000-an pendaftar, dan yang lolos seleksi administrasi 6.000,” jelas Suyus Windayana. Padatnya jumlah pendaftar membuat Kementerian ATR/BPN membagi ujian menjadi dua gelombang yakni, pada tanggal 4-6 November 2022 di Gedung PPSDM. Kemudian, gelombang kedua nantinya akan dilaksanakan di Sekolah Tinggi Pertanahan Negara (STPN) Yogyakarta dua minggu setelahnya. Direktur Pengaturan Tanah Komunal, Hubungan Kelembagaan dan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Sepyo Achanto kemudian menjelaskan, ujian Pejabat Pembuat Akta Tanah tahun ini dilaksanakan menggunakan metode computer based test (CBT). “Dengan metode ini kita bisa memastikan bahwa ujian berlangsung secara transparan karena hasil ujian akan langsung terpampang di monitor peserta setelah ujian. Selain itu, peserta juga bisa melihat hasil ujian seluruh peserta yang mengikuti ujian di layar yang tersedia di depan gedung PPSDM. Jadi ini sesuai dengan nilai Kementerian ATR/BPN yang melayani, profesional, dan terpercaya,” ungkap Sepyo Achanto.
Beberapa Catatan Dalam RUU Cipta Kerja Terkait Rumah Susun
KOLOM – Bisa jadi karena masalah Covid-19, gaung mengenai RUU Cipta Kerja agak meredup. Semangat pemerintah pada akhir tahun 2019 dan awal tahun 2020 yang sebelumnya hendak menyelesaikan RUU Cipta Kerja menjadi undang-undang, tampaknya meredup dan status pembahasannya menjadi tidak begitu jelas. RUU Cipta Kerja juga merevisi undang-undang rumah susun (UU Rusun). Ada beberapa catatan yang perlu diperhatikan pelaku pembangunan terhadap perubahan-perubahan tersebut. Kewajiban membangun rumah susun (rusun) umum sekurang-kurangnya 20% dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun tetap diatur di dalam RUU Cipta Kerja. Namun ada pengaturan bahwa jika rusun umum tidak dibangun dalam satu lokasi kawasan rusun komersial, pembangunan rusun umum dilaksanakan dalam satu daerah kabupaten/kota yang sama atau dilaksanakan dalam satu daerah kabupaten/kota yang berbatasan. Apakah ketentuan ini mengartikan pembangunan rusun umum bisa dilaksanakan di provinsi lain karena berbatasan dengan kabupaten/kota pada salah satu provinsi? Misalnya, kewajiban rusun umum di Jakarta Timur dipindah ke area Kota Bekasi? Pada UU Rusun yang berlaku, tidak ada peluang untuk membangun di kota/kabupaten yang berbatasan. [irp] RUU Cipta Kerja juga menghilangkan ketentuan bahwa gambar dan uraian untuk memisahkan rusun menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM sarusun (satuan rumah susun)atau SKBG sarusun, dan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Tidak begitu jelas mengapa ketentuan ini dihilangkan mengingat esensinya, pemisahan rusun yang juga meliputi pertelaan akan menunjukkan secara jelas berapa NPP dari setiap satuan rusun. Selanjutnya, pengesahan akta pemisahan tidak lagi menjadi kewenangan pemerintah daerah (pemda) melainkan pemerintah pusat. Ketentuan ini selaras dengan berbagai ketentuan lain terkait perizinan yang hendak ditarik menjadi kewenangan pemerintah pusat. Istilah ‘IMB’ hilang dan diganti menjadi ‘Persetujuan Bangunan Gedung’. Namun dari definisi yang diberikan, dari definisi IMB di dalam peraturan pemerintah bangunan gedung dan definisi Persetujuan Bangunan Gedung di dalam RUU Cipta Kerja, tidak tampak perbedaan berarti, selain dari instansi yang menerbitkannya. IMB diterbitkan oleh pemda, sedangkan Persetujuan Bangunan Gedung akan menjadi kewenangan pemerintah pusat. Hal serupa terjadi untuk sertifikat laik fungsi (SLF). Permohonan SLF diajukan kepada pemerintah pusat, bukan lagi ke pemda. [irp] Hal yang berubah cukup substansial adalah terkait persyaratan kepastian terkait penandatanganan PPJB. RUU Cipta Kerja menghilangkan syarat keterbangunan paling sedikit 20% menjadi hanya keterbangunan rusun. Apakah ini berarti PPJB bisa dilakukan meski belum ada bangunan sama sekali? Tampaknya begitu. Jika demikian, maka pengembang bisa kembali ke masa sebelum UU Rusun 2011 dimana hanya berdasarkan dokumen perencanaan, tapi tetap memperhatikan syarat-syarat lain seperti status kepemilikan tanah, perolehan Persetujuan Bangunan Gedung, pengembang sudah bisa menandatangani PPJB dengan para pembeli. Ini tentu berita baik untuk pengembang, tapi tidak baik untuk konsumen, karena esensi pengaturan paling sedikit 20% adalah untuk melindungi para pembeli, meski ketentuan tersebut bukan juga suatu jaminan bahwa rusun akan diselesaikan. Pengaturan substansial lain ada pada ketentuan pidana berkenaan dengan kewajiban pembangunan rusun umum. UU Rusun mengatur bahwa pelanggaran tersebut dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 tahun atau denda paling banyak Rp 20M. Di RUU Cipta Kerja, tidak lagi berupa sanksi pidana, tapi sanksi administratif berupa denda maksimal Rp 20M. Jika denda tidak dibayarkan, pengembang akan dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 tahun. Ketentuan mengenai denda administratif ini memberikan kesempatan bagi pengembang untuk tidak langsung berhadapan dengan proses penyidikan dan penuntutan di pengadilan. Ini tentunya positif untuk dunia usaha. Revisi serupa juga terjadi jika pengembang membuat PPJB tidak sesuai dengan yang dipasarkan atau sebelum memenuhi persyaratan kepastian yang ditentukan. UU Rusun mengatur jika itu dilakukan, maka pengembang dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau denda paling banyak Rp 4M. Sedangkan, RUU Cipta Kerja mengatur, jika terjadi pelanggaran, pengembang akan dikenai sanksi administratif maksimal Rp 4M dan jika tetap tidak dilakukan, dipidana paling lama 4 tahun. Terlihat bahwa beberapa usulan perubahan di dalam UU Rusun esensinya untuk memberikan kemudahan bagi dunia usaha, tapi tetap memastikan kewajiban tersebut dituntaskan. Usulan perubahan mencakup keselarasan istilah mengingat kewenangan perizinan dicabut dari pemda ke pemerintah pusat dan kemudahan bagi pengembang untuk mengembangkan suatu properti. Namun, tentunya usulan-usulan ini tidak bisa dilihat secara parsial karena ketentuan menyangkut PPPSRS juga sangat berdampak bagi pengembang, khususnya yang mengembangkan rusun campuran. Tapi sayang hal itu tidak disentuh di dalam RUU Cipta Kerja. Oleh karena itu, jika pun usulan-usulan revisi ini diundangkan, beberapa permasalahan rusun yang saat ini aktual kemungkinan besar tetap akan ada. Penulis : Eddy M. Leks, (Leks&Co), Konsultan dan Praktisi Hukum Properti