Rahasia CSV Tanah Pemda, Game Changer Pembiayaan Non APBN Tiga Juta Rumah
Propertynbank.com – Diskusi kami sepakat: Tiga juta rumah tidak tidak boleh gagal. Kita tidak kekurangan tanah—yang kurang adalah cara legal mengubah tanah menjadi equity untuk pembiayaan aman. Di sinilah, Ali Kusno Fusin mengelontorkan konsep Creating Share Value (CSV) berbasiskan tanah Pemerintah Daerah (Pemda) –yang tidak produktif, atau kurang produktif, atau dibiarkan tidak masuk dan hidup ke dalam sistem– menjadi game changer. Bukan menjual aset, tetapi mengkapitalisasi nilainya yang masih tidur. Penting dicatat, para game changer (pengubah permainan) mendorong perubahan transformatif yang berdampak pada industri dan masyarakat. Inovator yang lebih baru seperti Jeff Bezos dan Elon Musk adalah contoh individu pengubah permainan dalam bisnis. Bung Karno dan Bung Hatta adalah game changer menjadi Indonesia Merdeka. Ali Kusno Fusin (AKF) mempelajari CSV di Harvard Bussines School, ahai, saya melihat ijazahnya. CSV ialah Menciptakan Nilai Bersama. Model bisnis menjawab masalah sosial. Menurut Michael E. Porter dari Harvard Business School, perusahaan bisnis dapat menyatukan kembali bisnis dan masyarakat jika mereka mendefinisikan kembali tujuan mereka sebagai menciptakan “nilai bersama”—menghasilkan nilai ekonomi dengan cara yang menghasilkan nilai bagi masyarakat dengan cara mengatasi tantangan-tantangan. AKF menerapkannya di beberapa lokasi di Jakarta. AKF juga melengkapi CSV untuk rumah untuk rakyat itu dengan MBR Poll, semacam basis data siapa warga benar-benar membutuhkan rumah berbasis permintaan (demand). Ini penting, karena prinsip CSV, menurut AKF, kudu menjawab pertanyaan pertama dan utama: Who is your paying customer? Karena sang paying customer terkait siapa target konkrit penerima manfaat program dan membayarnya dengan kemampuan membayar (ability to pay). Selama ini, publik paham, tanah Pemda hanya diam. Hanya sebagai angka di neraca. Padahal, di bawah Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, tanah dapat dimanfaatkan melalui kerja sama atau dijadikan penyertaan modal. Artinya, tanah bisa diubah menjadi equity dalam proyek perumahan—masuk ke dalam Special Purpose Vehicle (SPV), dinilai profesional, lalu menarik investor budiman tanpa membebani APBN. Strukturnya sederhana namun kuat: Pemda menyetor tanah, investor menyetor dana, proyek dibiayai bersama. Nilai proyek kemudian dimonetisasi melalui instrumen seperti Efek Beragun Aset (EBA), didorong oleh jasa baik Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Bursa Efek Indonesia (BEI). Di titik ini, tanah berubah wujud fiskal menjadi arus kas lancar —bukan lagi aset pasif. Kuncinya tetap pada pengamanan publik: kepemilikan tanah tidak hilang, skema bagi hasil transparan, dan peruntukan tetap untuk perumahan rakyat. Dengan desain ini, Pemda tidak kehilangan aset—justru efektif menggandakan nilai asetnya. Kami sepakat, dan juga kuatir, tanpa kiat inovatif-alternatif a la game changer rahasia CSV, program 3 juta rumah berisiko menjadi beban fiskal. Maka, maaf, bisa beresiko gagal. Maka dan maka, nyaris 1,5 tahun dipidatokan 3 juta rumah, timbul pertanyaan bernegara: sudah berapa dan dimana rumahnya, siapa rakyat MBR menghuninya? Dengan CSV, jurus ini digadang menjadi kandidat arsitektur pembiayaan nasional yang nantinya bakal menjadi game changer pembiayaan perumahan rakyat yang inovatif: non APBN dan non APBD. Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute –yang acap disapa Pak HUD– berbinar mendiskusikan rahasia CSV dalam asa menjawab gap fiskal perumahan MBR. Wajar saja, sebab saat menjabat Deputi Perumahan Formal Kemenpera, Pak HUD yang mengawal naskah RUU yang menjadi UU No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang memasukkan satu Bab khusus dan baru yakni Sistem Pembiayaan dan Pendanaan Perumahan, yang tidak masuk dalam aturan UU pendahulunnya. Pembaca. Jika tanah dibiarkan diam, yang pasti adalah beban. Diambil sang zaman. Dipatok, dipagari, dan dimasuki orang-orang suruhan. Diklaim sebagai “kami sudah manfaatkan”. Jika diolah cerdas, pasti menjadi mesin penggerak pembiayaan perumahan. Di situlah efek janji sebagai gagasan inovatif berubah menjadi rumah-rumah rakyat. Inikah game changer menjawab kegelisahan akut kesenjankan fiskal dan kelangkaan APBN perumahan rakyat? Kemauan menciptakan langkah out of the box in the box membutuhkan kreatifitas dan legal creation-engineering yang sah dan berkeadilan. The HUD Institute bersiap menyusun itu dan kudu menggandeng asosiasi Pemda propinsi dan kabupaten/ kota menerobos kotak-kotak hambatan. Ikhtiar menghidupkan konstitusi perumahan dan hak atas rumah (housing right) sebagai pilar negara kesejahteraan yang tidak boleh goyah, lagi. Maka dan maka, harus diupayakan dengan sungguh-sungguh –meminjam pidato Bung Hatta– dengan prinsip progresively and full realization –memakai ECOSOC (Economic, Social and Cultural) Rights. Agar rakyat bisa tersenyum seperti pidato pelantikan Presiden Prabowo Subianto. Jika tidak memulai CSV, lantas apa kabar pesan founding parent, kepatuhan instrumen HAM internasional, dan janji kampanye Presiden membangun 3 juta rumah? Tabik. Penulis : Muhammad Joni, SH., MH, Advokat, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute.
Meneroka Status Hibah Tanah dan Harga Jual 140 Ribu Rusun Meikarta
Propertynbank.com – Pemandangan filmis ini sudah biasa. Malam di Cikarang selalu terasa seperti adegan panjang dalam film industri. Lampu pabrik menyala tanpa jeda. Truk-truk logistik melintas seperti aliran darah kota. Dari gerbang kawasan industri, ribuan pekerja keluar dengan langkah pelan—membawa lelah, membawa harapan, dan membawa satu pertanyaan yang selalu sama: di mana rumah yang benar-benar bisa mereka miliki? Di tengah lanskap kota industri itu, publik mendengar kabar besar. PT Lippo Cikarang Tbk—anak usaha dari Lippo Karawaci—menyampaikan rencana penyediaan 140 ribu rumah susun bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) di kawasan Meikarta. Lebih menarik lagi, manajemen perusahaan menyatakan bahwa sebagian lahan untuk proyek tersebut dihibahkan. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, bersama sejumlah pejabat negara meninjau lahan hibah seluas lebih dari 30 hektare di kawasan Cikarang, Bekasi, Jawa Barat. Di lokasi ini rencananya akan dibangun 140.000 unit rumah susun bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dengan skema cicilan hingga 30 tahun. Lippo Group juga disebut memberikan lahan hibah untuk program 3 juta rumah bagi MBR. Pemerintah—melalui Kementerian PKP dan Badan Pengelola Investasi Danantara—berencana membangun hunian vertikal dalam jumlah besar di kawasan tersebut. Pernyataan terbuka ini tentu terdengar menggembirakan. Tanah dihibahkan untuk rumah rakyat adalah ide yang kuat secara moral dan sosial. Namun dalam negara hukum, setiap pernyataan harus diuji dengan norma. Norma itu telah terang dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun). Tanah: Fondasi Hukum Tidak Boleh Kabur Dalam hukum rumah susun, pertanyaan pertama selalu sama: di atas tanah apa rusun itu dibangun? UU Rumah Susun Pasal 17 menegaskan bahwa pembangunan rusun hanya dapat dilakukan di atas tanah dengan status hukum yang jelas, yaitu: Hak Milik Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai atas tanah negara HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan (HPL). Selain itu, rusun umum juga dapat dibangun melalui pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah, atau pendayagunaan tanah wakaf sebagaimana diatur dalam Pasal 18. Kepastian status tanah ini sangat penting. Sebab dari sinilah lahir Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) bagi pembeli unit. Jika tanahnya tidak jelas, maka kepemilikan unit yang dijual kepada rakyat juga menjadi tidak jelas. Karena itu publik berhak mengetahui secara terbuka: status hak tanah kawasan yang dialokasikan, luas lahan yang digunakan, masa berlaku hak atas tanah tersebut UU Rumah Susun bahkan memberikan batasan administratif yang tegas. Pasal 28 menyatakan bahwa pembangunan rusun harus memenuhi syarat administratif, yaitu: status hak atas tanah yang jelas, izin mendirikan bangunan (yang kini dikenal sebagai Persetujuan Bangunan Gedung/PBG). Artinya sebelum satu tiang beton pun berdiri, dua hal harus sudah pasti: status tanahnya sah dan mutakhir, serta izinnya tersedia. Pasal 29 juga menegaskan bahwa rencana fungsi dan pemanfaatan pembangunan rumah susun harus mendapatkan izin dari bupati atau wali kota. Permohonan izin tersebut wajib dilengkapi sertifikat hak atas tanah. Dengan kata lain, pembangunan rusun tidak dapat berjalan hanya dengan penguasaan lahan, tetapi harus memiliki legitimasi administratif yang lengkap. Hibah Tanah: Pernyataan yang Perlu Diuji Di sinilah pernyataan pengembang tentang hibah lahan menjadi menarik untuk ditelaah secara hukum. Dalam hukum perdata Indonesia, hibah tanah bukan sekadar pernyataan niat baik. Hibah merupakan peralihan hak yang sah, yang harus dilakukan melalui: Akta Hibah oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Pendaftaran pada kantor pertanahan, Pencatatan perubahan pemegang hak. Karena itu muncul pertanyaan mendasar: Hibah dari siapa kepada siapa? Apakah: dari pengembang kepada pemerintah? Dari induk perusahaan kepada anak perusahaan pengembang rusun? Kepada Kementerian PKP atau kepada Danantara? Ataukah sekadar alokasi internal perusahaan yang dimasukkan sebagai inbreng aset? Atau bahkan, apakah akta hibahnya sendiri belum ada dan masih dalam tahap rencana kolaborasi? Pertanyaan ini penting terutama bagi konsumen MBR sebagai calon pembeli. Jika hibah dilakukan kepada entitas pengembang yang sama, maka secara hukum itu bukan hibah dalam arti tanggung jawab sosial publik, melainkan rekonfigurasi aset perusahaan. Sebaliknya, jika hibah diberikan kepada pemerintah, pemerintah daerah, atau badan publik, maka logika sosialnya menjadi jauh lebih kuat: tanah benar-benar dipersembahkan untuk pembangunan rumah rakyat. Tanpa kejelasan akta hibah yang dibuat secara sah oleh PPAT, kata “hibah” dapat berubah menjadi istilah yang indah dalam komunikasi publik, tetapi belum tentu mencerminkan realitas lembaga hukum hibah. Pre-Project Selling: Kepastian Hukum? UU Rumah Susun juga secara eksplisit mengatur praktik pemasaran rusun sebelum pembangunan dilaksanakan. Pasal 42 ayat (2) huruf a dan b menegaskan bahwa pemasaran sebelum pembangunan dilaksanakan hanya dapat dilakukan jika telah ada: kepastian peruntukan ruang kepastian hak atas tanah. Sementara itu, Pasal 43 ayat (1) dan (2) menyatakan bahwa jual beli sebelum pembangunan rusun selesai hanya dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris. Namun PPJB hanya sah jika syarat-syarat berikut telah terpenuhi: status kepemilikan tanah yang jelas dan mutakhir, kepemilikan IMB atau kini Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum Aturan ini dibuat untuk melindungi konsumen dari risiko membeli rumah yang belum memiliki kepastian hukum. Jika Tanah Hibah, Harga Jual Seharusnya Turun Ada satu konsekuensi ekonomi yang tidak boleh diabaikan. Dalam struktur harga properti, biaya tanah biasanya menyumbang 30% hingga 40% dari harga rumah. Jika tanah benar-benar dihibahkan, maka secara teoritis: biaya tanah = Rp0. Artinya harga rusun secara logika ekonomi seharusnya turun signifikan. Bahkan secara rasional bisa mencapai 50% hingga 60% lebih murah dibandingkan rusun umum biasa. Jika penurunan harga seperti itu tidak terjadi, publik berhak bertanya: di mana manfaat sosial dari tanah hibah tersebut? Apakah hibah tanah itu benar-benar menjadi rumah murah bagi MBR pekerja kota industri, atau sekadar strategi untuk reoptimalisasi nilai kawasan properti? Hak Publik untuk Mengetahui Semua pertanyaan ini bukanlah bentuk kecurigaan. Ini adalah hak publik untuk mengetahui. Apalagi proyek ini melibatkan kolaborasi dengan badan publik seperti Danantara serta Kementerian PKP. Prinsip keterbukaan ini dijamin oleh Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Informasi Publik. Konsumen, calon pembeli, dan masyarakat luas berhak mengetahui secara terang: status tanah mekanisme hibah izin pembangunan struktur harga jual unit Karena rumah bukan sekadar komoditas pasar. Rumah adalah hak dasar manusia untuk hidup layak di kota. Epilog Malam di Cikarang semakin larut. Lampu-lampu pabrik masih menyala seperti bintang yang tak pernah padam. Para pekerja pulang membawa satu mimpi sederhana: memiliki rumah sendiri di kota tempat
Penertiban Tanah Terlantar: Efektifkan PP 48/2025 tanpa Melukai Pembangunan Riil Perumahan Rakyat
Propertynbank.com – Hari itu masih pagi, di tepi kawasan kabupaten terluas, embun masih sanggup menggantung di ujung ilalang. Nun di kejauhan, papan proyek berdiri seperti janji yang belum sempat ditepati. Di atasnya tergambar site plan kota kecil: blok-blok rumah, taman, sekolah, jalan kolektor. Namun kini, di mata rezim penertiban, hamparan yang belum tersentuh semen bisa saja dicurigai sebagai tanah telantar. Semudah itukah ujung kesimpulan? Di titik itulah hukum dan pembangunan saling menatap—kadang berhadapan, kadang tegang. Melalui Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar, Pemerintah menegaskan arah baru politik hukum agraria: tanah bukan instrumen penyimpanan nilai pasif. Tanah bukan komoditas untuk dibekukan menunggu harga naik. Tanah wajib dimanfaatkan sesuai fungsi sosialnya. Benar. Aturan hukum satu tingkat di bawah Undang-undang itu adalah koreksi penting. Spekulasi dan land banking pasif telah lama menjadi simpul persoalan akut keterjangkauan perumahan. Praktiknya sederhana: tanah ditahan, ulur-ulur waktu, suplai tersendat, harga melambung, backlog repot sampai berganda (double backlog), MBR menepi ke kawasan luar yang jauh dari tempat bekerja. Namun hukum yang hidup dan tajam harus presisi situasi. Selain tentu berkeadilan in optima forma. Kasus demi kasus, sektor demi sektor, berbeda nuansa dan anatominya. Penyediaan tanah untuk perumahan sungguh berbeda karakter dibandingkan tanah untuk perkebunan atau pertambangan. Perkebunan—sekali izin efektif dan pembukaan lahan dilakukan—dapat menunjukkan aktivitas produksi relatif seragam dalam hamparan luas. Pertambangan pun demikian: eksplorasi dan eksploitasi terukur dalam blok kerja yang spesifik dan berorientasi ekstraksi. Perumahan berbeda. Sektor ini adalah ekosistem kawasan yang bergerak. Yang menuntut masterplan jangka panjang, infrastruktur dasar yang kudu hadir lebih dahulu, penyediaan utilitas, pembiayaan bertahap, serta penyesuaian terhadap daya serap pasar—terutama bagi MBR (masyarakat berpenghasilan rendah). Pada kawasan skala besar atau terpadu, pembangunan dilakukan fase demi fase. Tidak pernah semua lahan dibangun sekaligus—dan memang tidak bisa. Jika dipaksakan, risikonya jelas: tanah mati, maka perumahan pun mati, menjadi prasasti statistik memalukan. Lahan yang tampak “diam” dalam satu fase belum tentu telantar. Bisa jadi itu menunggu siklus pembiayaan berikutnya, penuntasan infrastruktur primer, perizinan lintas sektor bahkan lintas kabupaten/kota, atau keseimbangan supply-demand agar proyek tetap sehat secara finansial. Menyamaratakan tanah yang “tampaknya belum dibangun” sebagai “ditelantarkan” berisiko melahirkan ketidakpastian hukum yang justru menghambat penyediaan rumah rakyat. Di sinilah urgensi diferensiasi kebijakan. Kiranya, 5 (lima) catatan opini ini sederhana namun prinsipil, yang diolah nalar dari referensi ori. Pertama, objek penertiban pada kawasan perumahan skala besar harus dibedakan tegas antara tanah bermotif spekulasi dengan tanah yang sah menjadi bagian dari rencana pengembangan jangka panjang yang terdokumentasi, terkonfirmasi, dan telah memiliki perizinan lengkap—Site Plan, KKPR, AMDAL, PBG, SLF, dan instrumen lainnya. Kedua, pembangunan bertahap adalah karakter inheren sektor perumahan. Tidak adil jika lahan fase berikutnya diperlakukan sama dengan tanah kosong bertahun-tahun tanpa rencana dan tanpa itikad membangun yang terukur. Ketiga, kebijakan pertanahan harus sinkron dengan percepatan Program 3 Juta Rumah. Sektor ini menyumbang 14 sampai16 persen PDB, menyerap lebih dari 10 persen tenaga kerja, serta memberi kontribusi signifikan terhadap pajak negara. Multiplier effect-nya menjalar luas—dari industri bahan bangunan hingga warung rakyat di sekitar proyek. Lebih fundamental lagi, tanah dalam sektor perumahan adalah inventory strategis dalam pemenuhan hak atas hunian yang layak sebagaimana dijamin dalam UUD 1945 Pasal 28H ayat (1). Kebijakan agraria sahih terhubung langsung dengan mandat konstitusi atas hak bertempat tinggal. Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, pernah mengingatkan dalam sebuah diskusi hangat: “Tanah untuk perumahan bukan sekadar bidang yang harus cepat ditanami bangunan. Ia adalah ruang hidup yang direncanakan bertahap. Negara harus tegas terhadap spekulan, tetapi tidak boleh menghukum proses alamiah pembangunan yang sah dan terencana pasti.” Itu bukan pembelaan sektoral. Itu peringatan rasional. Keempat, dan ini tak kalah penting: diperlukan koordinasi skala presisi dalam perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan pembangunan terkait penertiban kawasan dan tanah terlantar. Tugas itu bukan retorika. Namun mandat struktural yang sah dan melekat. Ronny Ariuly Hutahayan selaku Deputi Bidang Koordinasi Pembangunan Perumahan dan Sarana dan Prasarana Permukiman, pernah berujar ke penulis ikhwal koordinasi yang penting dalam perencanaan sampai pelaksanaan bahkan paska pelaksanaan. Kiranya, hasil koordinasi tepat ialah: kolaborasi hebat. Fungsi deputi ini jelas: menyelenggarakan sinkronisasi dan koordinasi perumusan, penetapan, pelaksanaan, serta pengendalian kebijakan kementerian/lembaga terkait agenda pembangunan nasional bidang perumahan dan permukiman. Walau kerap berliku dan pelik, koordinasi itu harus mengalir dan bermuara pada manisnya kolaborasi. Kolaborasi untuk presisi. Presisi untuk prestasi. Prestasi untuk capaian. Bukan sekadar kesibukan rapat yang tebal notulennya, tetapi tipis dampaknya. Jika PP 48/2025 dijalankan secara homogen tanpa pembedaan karakter sektor dan tanpa jangkar koordinasi yang matang, risikonya nyata: rantai pasok perumahan terpotong di saat negara mengejar percepatan. Ketidakpastian atas lahan cadangan fase berikutnya dapat membuat pembiayaan tersendat, harga naik, dan target rumah rakyat menjauh. Kelima: Tengok kiri kanan. Timba pengalaman dari negeri jiran. Belajar-lah dari praktik internasional, bahwa diferensiasi tanah spekulatif dan pengembangan bertahap; itu berbeda! Belakar dari praktik baik level internasional menunjukkan bahwa regulasi tanah terlantar efektif ketika membedakan antara penimbunan lahan (land hoarding) spekulatif dengan fase-fase pembangunan menjadi kota atawa phased township development yang sah dan terdokumentasi. Sikap opini ini terang benderang, seterang cahaya matahari di garis khatulistiwa. PP 48/2025 didukung 100% sebagai langkah progresif untuk mengakhiri spekulasi dan mengembalikan tanah pada fungsi sosialnya. Namun implementasinya harus presisi—ditopang NSPK (Norma, Standar, Pedoman, Kriteria) yang tegas, diferensiasi sektoral yang rasional, kepastian hukum yang kokoh, dan koordinasi lintas kementerian yang efektif. Yang harus diberantas adalah spekulasi. Yang harus dijaga adalah pembangunan riil. Negara tidak boleh ragu menertibkan tanah yang benar-benar ditelantarkan demi mengerek cuan. Tetapi negara juga tidak patut keliru langkah menghakimi tanah yang sedang menunggu giliran terjadwal dalam rencana besar kawasan perumahan. Karena setiap bidang tanah perumahan menyimpan bukan hanya angka investasi—melainkan kemungkinan hidup bagi satu keluarga, satu komunitas, satu masa depan. Hukum yang adil adalah hukum yang mampu membedakan antara membekukan harapan dan membangunnya, fase demi fase, dengan sabar dan terukur. Membangun memang perlu waktu. Yang tidak boleh adalah memperdagangkan waktu –yang milik Tuhan. Waktu, analog dengan tanah –yang haqqullah– meminjam pakar hukum agraria USU: Prof. AP. Parlindungan, sahih memiliki fungsi sosial. Penulis : Adv. Muhammad Joni A. Rivai, Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute
Program Rumah Pertama, Bukti Cinta Negara
Propertynbank.com – The HUD Institute peduli menyukseskan program tiga juta rumah untuk rakyat. Itu bukan sekadar soal retorika, utak-atik harga, melainkan ijtihat re-skema cara rasional keberpihakan Negara. Isu ini diulas ekspert dan eksponen The HUD Institute jelang ramadhan 2026. Saya mencatat urgensi program rumah pertama dan re-optimalisasi peran Pemda. Sampai hari ini, tanah tak terpecahkan. Masih obyek spekulasi. Down Payment (DP) menjelma bagai pagar besi, dan skema kredit bank bersubsidi tapi watak aseli bank dirancang dengan logika cost of fund bank untuk korporat kelas mapan. Maka dan maka, tempat tinggal berubah menjadi arena seleksi kelas sosial: siapa kuat modal, dia bertahan; siapa rakyat kecil, maka tersingkir. Yang berlaku kenyataan ini: survival of the fittest. Akibatnya, MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) terlempar dari pusaran ekosistem. Alahmak, bahkan sebelum mengetuk pintu kantor pembiayaan. Palang pertama bernama SLIK atau BI checking — tembok administratif arogan yang mematikan akses keadilan hunian, meski rakyat MBR sesungguhnya riil mampu mencicil. Gagal SLIK tak selalu sama paceklik. Negara tampak sibuk di atas kertas, tetapi terasa absen dalam realitas. Walau sebagian mereka sanggup membayar, namun dianggap tidak bankable. Nah, kan ajaib! Reframing kebijakan harus dimulai. Ya.. dari perubahan paradigma yang berani “out of the books” — melompat lincah bagai kuda di tahun kuda. Yth. Presiden Prabowo, program rumah pertama wajib diposisikan sebagai hak sosial, bagian dari HAM atas hunian layak, bukan sekadar komoditas pasar. Diselenggarakan dengan prinsip progresively and full realization. Jalan keluarnya adalah “Jurus 3-M”: Memisahkan biaya tanah dari bangunan melalui penyediaan tanah negara; Menyediakan dana talangan DP bergulir tanpa bunga; Menerapkan cicilan dinamis berbasis persentase penghasilan riil. Dengan desain jurus 3-M iki maka harga tempat tinggal dapat turun drastis sekaligus menekan risiko kredit macet. Secara teknis, pembiayaan dibangun dalam tiga lapis: negara menanggung komponen tanah dan DP; perbankan fokus pada pembiayaan konstruksi dan kredit perumahan jangka panjang yang terjamin; sementara rakyat cukup mencicil biaya bangunan secara bertahap dan adaptif. Model bisnis ini realistis, fiskal-feasible, dan berpihak. Program Rumah Rakyat Berkata lah Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute: “Program rumah pertama bagi rakyat bukan semata proyek pembangunan, melainkan ukuran kehadiran negara dalam melindungi martabat warganya.” Di situlah makna sesungguhnya: program rumah pertama menjadi bukti cinta pertama Negara yang paling konkret — bukan retorika, melainkan kunci nyata di tangan rakyat. Negara tidak sekadar sibuk bergerak ke sana-ke mari, tetapi bekerja besar dalam lompatan besar skala Negara: mentransformasi ekosistem perumahan rakyat, memperkuat kelembagaan percepatan, menghadirkan regulasi lex specialist yang berbeda konsep dari industri properti komersial. Sekaligus membebaskan peran Pemerintah Daerah (Pemda) dari belenggu aturan UU Pemda, lepas dari sentralisasi urusan konkuren perumahan rakyat versi UU Pemda. Saat itulah “raksasa tidur” mesin Pemda a.k.a provinsi (38) dan kabupaten (416)/ kota (98) benar-benar dibangunkan, barulah keadilan sosial tidak lagi menjadi janji — melainkan program rumah pertama yang berdiri, dihuni, dan hidup di tengah harap-harap cemas rakyat Negara RI. Tabik. Penulis : Oleh: Adv. Muhammad Joni A. Rivai, SH., MH., Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute
Kemenko Infrastruktur Gandeng The HUD Institute, Perkuat Kebijakan Perumahan
Propertynbank.com – Kementerian Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan menjalin kerja sama dengan The Housing and Urban Development (The HUD Institute) untuk meningkatkan kualitas kebijakan dan efektivitas program perumahan serta kawasan permukiman. Kerja sama tersebut ditandai dengan penandatanganan Nota Kesepahaman Bersama (MoU) antara Deputi Bidang Koordinasi Pembangunan Perumahan dan Sarana dan Prasarana Permukiman, Ronny A. Hutahayan, dan Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, di Tangerang, Banten, Rabu (14/1). Ronny mengatakan tantangan sektor perumahan saat ini tidak lagi semata soal pemenuhan target kuantitatif, tetapi juga kualitas kebijakan dan keterpaduan lintas sektor. “Pendekatan sektoral dan parsial sudah tidak relevan. Kebijakan perumahan harus berbasis data, terintegrasi, dan selaras dengan agenda pembangunan nasional jangka panjang. Kerja sama ini menjadi bagian dari upaya memperkuat fondasi kebijakan tersebut,” ujarnya. Baca Juga : Sektor Properti Bersiap Bangkit, Menuju Pemulihan di 2026 Menurut Ronny, keterlibatan lembaga independen seperti The HUD Institute diperlukan untuk memperkaya perspektif pemerintah melalui riset, kajian akademik, serta praktik terbaik di bidang perumahan dan pengembangan kawasan. “Kami ingin memastikan kebijakan yang dihasilkan benar-benar menjawab kebutuhan masyarakat, bukan sekadar memenuhi target administratif,” tambahnya. Nota Kesepahaman ini mencakup berbagai ruang lingkup kerja sama, mulai dari perancangan kebijakan, pertukaran data dan pengetahuan, pengembangan kapasitas sumber daya manusia, hingga riset dan kajian teknis di sektor perumahan dan kawasan permukiman. Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, menilai kolaborasi ini sebagai momentum penting untuk mendorong transformasi tata kelola kebijakan perumahan di Indonesia. Baca Juga : Pengembangan Kota Berkelanjutan Sinar Mas Land Raih Pengakuan Global “Perumahan bukan hanya soal bangunan, tetapi menyangkut kualitas hidup, keadilan sosial, dan keberlanjutan kota. Masih terdapat kesenjangan antara desain kebijakan dan realitas di lapangan. Di sinilah peran riset dan kajian menjadi krusial,” ujarnya. Kontribusi The HUD Institute Zulfi menambahkan, The HUD Institute akan berkontribusi melalui penguatan basis data perumahan, analisis kebijakan, serta penyusunan rekomendasi berbasis bukti atau evidence-based policy. “Kami ingin membantu pemerintah menghadirkan kebijakan yang tidak hanya baik di atas kertas, tetapi benar-benar dapat diterapkan dan dirasakan manfaatnya oleh masyarakat,” katanya. Baca Juga : Dari Hunian Ke Industri, Metropolitan Land Dukung Pengembangan Ekonomi Di Kawasan Rebana Kerja sama ini dinilai sejalan dengan agenda pembangunan nasional yang tertuang dalam RPJPN 2025–2045 dan RPJMN 2025–2029, yang menempatkan sektor perumahan sebagai salah satu fondasi utama pembangunan manusia dan wilayah. “Melalui kolaborasi ini, pemerintah berharap lahir kebijakan perumahan yang lebih adaptif, inklusif, dan responsif terhadap dinamika sosial, ekonomi, serta tantangan urbanisasi yang terus berkembang,” tutup Zulfi.
The HUD Institute Desak Kementerian PKP Susun Road Map Program 3 Juta Rumah
Propertynbank.com – The Housing Urban Development (HUD) Institute (The HUD Institute) yang merupakan lembaga pengkajian yang berfokus pada perumahan, permukiman, dan pengembangan perkotaan meminta Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) untuk segera menetapkan road map atau peta jalan program perumahan dan kawasan permukiman untuk masyarakat. Hal itu diperlukan agar seluruh pemangku kepentingan bidang perumahan dan kawasan permukiman dapat mengetahui rencana jangka pendek dan jangka panjang yang akan dilaksanakan oleh Kementerian PKP untuk mensukseskan Program 3 Juta Rumah sebagaimana visi Presiden Prabowo Subianto. “Kami harap Kementerian PKP bisa segera menetapkan road map program perumahan dan kawasan permukiman lima tahun ke depan. Jadi arah pelaksanaan Program 3 Juta Rumah yang akan dilaksanakan oleh Kementerian PKP bisa diketahui oleh pemangku kepentingan bidang perumahan dan kawasan permukiman,” ujar Ketua Umum The Housing Urban Development (HUD) Institute, Zulfi Syarif Koto di Jakarta, Jum’at (20/12/2024). Baca Juga : Lebih Tepat Dukung Program 3 Juta Unit Rumah, The HUD Institute Usulkan BP3 Segera Beroperasi Menurut Zulfi, dalam penyusunan road map ini Kementerian PKP setidaknya harus berpedoman pada Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) 2025-2045 mendukung pelaksanaan Visi Indonesia 2045 serta Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2025-2029 yang sedang di susun oleh Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN)/Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas). Selain itu juga bagaimana menerjemahkan visi Presiden Republik Indonesia Prabowo Subianto terkait pelaksanaan Program 3 Juta Rumah yang mentargetkan pembangunan setidaknya 3 juta unit rumah per tahun. Di dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Pasal 28H ayat (1) menyebutkan, bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Adanya pembentukan Kementerian PKP secara langsung menunjukkan bahwa pemerintahan Presiden Prabowo Subianto benar-benar fokus menyelesaikan masalah perumahan dan kawasan permukiman yang ada di Indonesia sekaligus mewujudkan hunian layak bagi masyarakat. Baca Juga : Prabowo Mau Bangun 3 Juta Rumah, Ini Catatan The HUD Institute Adanya road map bidang perumahan dan kawasanpermukiman, kata Zulfi, diperlukan supaya institusi Kementerian PKP bisa memiliki eksistensi jangka panjang sehingga program dan kebijakan bisa berlangsung dengan baik. Selain itu, kinerja Menteri PKP juga bisa lebih terukur dan pengembang perumahan serta mitra kerjanya bisa memiliki panduan serta pedoman dalam melaksanakan pembangunan perumahan. “Road map ini penting untuk eksistensi keberadaan Kementerian PKP agar makin mantap dan tidak on off atau dengan kata lain tidak dibubarkan setiap lima tahun. Road map juga bisa digunakan untuk menilai kinerja Menteri PKP dan menjadi pedoman untuk melayani publik dengan baik,” terangnya. Usulan The HUD Institute Terkait dengan penetapan Struktur Organisasi dan Tata Kerja (SOTK) Kementerian PKP, The HUD Institute juga berharap Menteri PKP melalui kewenangan yang dimiliki bisa memilih orang-orang khususnya Aparatur Sipil Negara (ASN) yang terbaik. Apalagi antara Menteri PKP dan Wakil Menteri PKP sudah membagi tugas sesuai porsinya masing-masing sehingga diperlukan dukungan dari internal Kementerian PKP. Baca Juga : Ini Usulan The HUD Institute Untuk Kawasan Stasiun Lebak Bulus Berbasis TOD “Kami juga berharap saat ini Kementerian PKP sudah cukup untuk belanja masalah dan mendengarkan berbagai masukan dari para mitra kerjanya. Ke depan yang penting adalah bagaimana Kementerian PKP bisa melibatkan pemerintah daerah (Pemda) di seluruh Indonesia dan melibatkan Dinas Perumahan yang ada, kelompok kerja (Pokja) atau forum perumahan dan kawasan permukiman yang ada di setiap Provinsi. “Saya harap Kementerian PKP bisa segera mengadakan rapat koordinasi dan mengundang Kementerian / Lembaga terkait perumahan, Dinas Perumahan, Pokja dan Forum PKP yang ada di setiap Provinsi. Rakor ini sangat penting agar tahun 2025 mendatang program perumahan dalam Program 3 Juta Rumah bisa segera terlaksana di lapangan,” tandasnya.
The HUD Institute Gaungkan Rumah Sehat Produktif Untuk Keluarga Sejahtera
NASIONAL – Rumah harus ditempatkan sebagai tempat terbaik untuk melakukan kegiatan produktif berpenghidupan yang berkesinambungan (liveability) sebagai langkah progresif mengutamakan Kesejahteraan Sosial (Social Welfare). Demikian benang merah yang muncul dalam kegiatan Musyawarah Besar (Mubes) ke-2 dan Tasyakuran ke-10 The HUD Institute, di Tangerang Selatan, Rabu dan Kamis, 13-14 Januari 2021 kemarin. Oleh karena itu, tema yang diangkat dalam Mubes tersebut juga disesuaikan yaitu Rumah Sehat Produktif Untuk Keluarga Sejahtera. [irp] Disadari maupun tidak, pandemi COVID-19 telah merubah kehidupan global dalam aspek sosial, budaya dan ekonomi, termasuk bidang perumahan dan perkotaan. Dua bidang ini, harus mampu menyesuaikan dan berinovasi. Khususnya agar Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang prosentasenya mencapai 70% semakin mudah mengakses rumah layak (terjangkau, aman, nyaman, dan produktif). Menurut The HUD Institute dengan berbagai kajian dan diskusi para pemerhati, pemerintah (pusat dan daerah), akademisi, dan praktisi bahwa hadirnya COVID-19 di tengah-tengah kehidupan sebagai hambatan dan tantangan bersosial. [irp] Sekretaris Umum The HUD Institute Muhammad Joni menyebutkan bahwa lahirnya UU No. 11 Tahun 2020 UU tentang Cipta Kerja dan masih belum tuntasnya berbagai mandat aturan turunan menjadi tantangan Pemerintah, dunia usaha dan harapan masyarakat di masa Pandemi ke depan. Apalagi target RPJMN 2020-2024 dalam menaikkan rasio sektor ini yang dalam PDB semula hanya 2,9% menjadi sebesar 4%. Plus, target meningkatkan rumah tangga yang menghuni rumah layak dari 56,75% ke 70% serta penanganan perumahan melalui intervensi langsung sebesar 5,6 juta unit (pertahun 1,1 juta unit). [irp] “Semua itu adalah pekerjaan rumah yang memerlukan inovasi dan kelenturan aksi semua stakeholder di tengah tekanan Pandemi COVID-19. Dengung kolaborasi saat ini tidak hanya dengung kolaborasi yang saling menguntungkan, tetapi saling melengkapi dengan upaya optimum (all out) untuk mewujudkan mandat konstitusi berbangsa bernegara yaitu Kesejahteraan Bagi Seluruh Rakyat Indonesia, melalui peningkatan peran Pemerintah, Pemda dan Masyarakat serta Komunitas,” terang Joni. Pada kesempatan Mubes tersebut, diputuskan juga bahwa Zulfi Syarif Koto, kembali menjabat sebagai Ketua Umum The HUD Institute periode 2021-2026 didampingi Muhammad Joni yang juga kembali terpilih Sekretaris Umum. Selanjutnya Majelis Tinggi Yayasan The HUD Institute yang terdiri dari Pendiri/Deklarator, Dewan Penasehat/Pengarah, dan Dewan Penyantun Yayasan memberikan kewenangan kepada Dewan Pengurus Masa Bakti 2021 – 2026 untuk segera menyusun program kerja untuk masa 5 tahun ke depan berdasarkan berbagai masukan kebijakan, terutama sektor Perumahan dan Perkotaan (industri properti) untuk mendukung UU Cipta Kerja.
Zulfi Syarif Koto : Anak Kampung Aur Dilahirkan untuk Perumahan
INSPIRASI – Esai ini tentang ‘Catatan Pak Zulfi’. Buku adalah catatan akal. Buku diciptakan untuk “dimakan”. Seperti tubuh perlu nutrisi, dari Al Ghazali: jiwa perlu gizi ilmu dan risalah kebajikan. Akal memiliki kedudukan mulia, dipetik dari kitab Ihya. Catatan akal sebagai buku, patut dimuliakan tentu. Walau ada noda hitam sejarah penghancuran. Walau kadang dicemburukan. Riwayat Zubair bin Bakkar –sang pencinta buku– unik. Istrinya cemburu kepada buku, lebih berat dari tiga madu. Riwayat itu terkuak dari buku ‘1001 Kisah Teladan’ dari Hani al Hajj (“HaH”) (2004). Bagai menikahi urusan perumahan rakyat, Zulfi Syarif Koto (“ZSK”) menurunkan buku kedua –dari rencana tetralogi perumahan. Yang hendak mengedarkan pengalaman, pemikiran berjiwa, pun bisa menjadi biografi intelektual –yang bulir-bulirnya indak lapuak dek hujan. [irp] Pemikiran cq. hasil kerja akal bersalutkan rasa itu tidak patut disembronokan. Memuliakannya menjadi buku, ialah akhlak terpuji, tentu! Persis seperti nama tengahnya: Syarif –dalam bahasa Arab berarti dipuji, dimuliakan. ZSK mengabadikan catatan akal-budi lewat buku berjudul ‘Ekonomi Politik Program Sejuta Rumah-Membangun Untuk Siapa?’ (disingkat ‘EP PSR-MUS?’). Juga, sebagai kepal perlawanan kepada tabiat jahat penghancuran buku; ijinkan saya menyebutnya “genosida” pustaka. Buku ‘EP PSR-MUS?’ telah diluncurkan secara daring hari Kamis, 29 Oktober 2020 –di almanak pas hari besar/ tanggal merah maulud Nabi Muhammad SAW. Walau dihelat virtual, buku kedua ZSK itu nyata, bukan mimpi. Di ruang zoom hadir hampir seratus tamu-undangan dari beragam kalangan. Dari mantan menteri, sekretaris menteri, yang mewakili menteri, kawan menteri, birokrat, ketua asosiasi realestat, direksi BUMN, guru besar, jurnalis, sahabat kental, putra-putri terkasih, sampai mahasiswa pengembangan wilayah. Kehadiran karena pertautan hati, yang meluhurkan peradaban berliterasi. Tradisi agung menulis buku itu mencengangkan, sejak dulu Tiro –sekretaris & penemu singkatan Tironian– mencatatkan pidato Cicero. [irp] Dari layar bercahaya tampak pak Theo Sambuaga, pak Andrinov Chaniago, pak Khalawi Abdul Hamid, pak Eko Djoeli Heripoerwanto, pak Soelaeman “Eman” Soemawinata, pak Totok Lusida, pak Budiarsa Sastrawinata, Prof. Djohermansyah Djohan, Prof. Budi Prayitno, pak Hirwandi Ghafar, pak Ananta Wiyogo, pak Adi Setianto, pak Oni Febriarto Rahardjo. Juga pak Agung Mulyana yang membuka acara, pak Oswar Mungkasa, pak Hari Nugraha Nurjaman, bang Yayat Supriatna, pak Ade Armansyah, uda Erfendi “Pepeng” Forwapera dan lebih banyak lagi tokoh perumahan. Tokoh senior pak Kemal Taruc –yang lama tidak bertemu, pun hadhir sampai akhir. Hadir itu apresiasi dan prestasi. Belum lagi yang terkoneksi youtube channel The HUD Institute. Nyata, fakta dan memfaktakan tagline The HUD Institute: “conneting peoples”. Saya sendiri hadir daring sekaligus luring di pangkalan helat peluncuran buku ‘EP PSR-MUS?’ dari Hotel Grand Zuri, BSD City, Tangerang Selatan. Menyertai Ketua Umum The HUD Institute dan memompa semangat panitia dari the young alias milenial HUD. Kaum milenial itu sangat sesuatu! Mencatatkan pemikiran-cum-pengalaman lewat buku, ZSK seperti mengikuti ayat suci: Iqra’ (Bacalah!). Seperti meneladani Abul Qasim Khalaf ibn al-Abbas az-Zahrawi atau Al-Zahrawi (Bahasa Arab: القاسم أبو) dikenal di Barat sebagai Abulcasis, dokter penemu benang catgut dan alat bedah era Andalusia; buku dan ilmunya (Al-Tasrif) menjadi penjaganya, bukan pedangnya. Juga, seperti ambil posisi melawan lupa kepada luka budaya penghancuran buku: bibliocide –yang dimonumenkan Fernando Baez lewat buku ‘Historia universal de la destruction de libros’ (2004). [irp] Kiranya ZSK hendak memanjangkan daya jangkau bulir-bulir pemikiran dan pengalaman lewat jasa baik buku. Menuruti kiasan Jorge Luis Borges bahwa: “mikroskop dan teleskop adalah perpajangan penglihatan; telepon adalah perpanjangan suara; bajak dan pedang adalah perpajangan lengan. Namun buku berbeda: buku adalah perpanjangan ingatan dan imajinasi”. bersambung ke halaman berikutnya…..
The HUD Institute Diminta Terus Berikan Kontribusi
BERITA PROPERTI – Memasuki usia ke 9 tahun, Lembaga Pengkajian Perumahan dan Pengembangan Perkotaan Indonesia (LP P3I) atau lebih dikenal dengan nama The HUD Institute, keberadaannya semakin dibutuhkan di industri properti, wabil khusus sektor perumahan. Organisasi nirlaba ini, menjadi wadah berhimpun dan rumah besar pemangku kepentingan Perumahan, Infrastruktur Dasar, Permukiman dan Perkotaan yang dideklarasikan pada tanggal 14 Januari 2011 silam. Dalam Tasyakuran 9 Tahun Kelahiran The HUD Institute, di Jakarta, Selasa (14/1) kemarin, Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum organisasi mengatakan, lembaga yang dia deklarasikan bersama sejumlah tokoh perumahan, adalah organisasi bersifat nirlaba yang menjadi connecting peoples dan mempertemukan banyak tokoh dari beragam latar belakang seperti akademisi, politisi, birokrat, developer/pengusaha, industriawan realestat-properti, bankir, aktifis NGO, profesional, jurnalis, hingga ke level Menteri dan mantan Menteri. [irp] “Watak organisasi nirlaba itu menjadi kohesi dan sekaligus ruh-nya The HUD Institute. Banyak yang mengajak HUD berorientasi bisnis, namun selagi saya menjadi Ketua Umum, HUD Institute tetap loyal dan tabah menjadi nirlaba,” tegas Zulfi Syarif Koto, seperti dikutip dalam sebuah artikel berjudul PAK HUD, “LAKSAMANA” PERUMAHAN RAKYAT, yang ditulis oleh Muhammad Joni, Sekretaris Umum The HUD Institute. Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Basuki Hadimuljono yang hadir pada Tasyakuran 9 Tahun Kelahiran The HUD Institute menegaskan, peran The HUD Institute Indonesia sangatlah penting dan diharapkan untuk terus berkontribusi dalam penyelenggaraan perumahan yang layak huni dan terjangkau bagi MBR dengan menggunakan seluruh sumber daya yang dimiliki oleh pemerintah dan masyarakat. “The HUD Institute juga harus bisa membuat dasar-dasar tentang kebijakan perumahan yang lebih adil sehingga diharapkan nantinya masyarakat dapat mengakses perumahan yang lebih terjangkau,” sebagai bagian dari Program Sejuta Rumah Untuk Rakyat. The HUD Institute diharapkan dapat berkembang menjadi lembaga nirlaba yang handal dan terkemuka,” ujar Basuki. Sementara itu, Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas Suharso Monoarfa yang juga hadir pada Tasyakuran tersebut, lebih menyoroti progres dan perkembangan terbaru mengenai pemindahan ibukota negara ke Kalimantan. “Yang sangat dibutuhkan saat ini adalah undang-undang perkotaan, guna membangun ibukota negara yang baru,” tegas Suharso, yang juga ikut menjadi Deklarator dan pendiri The HUD Institute. Oleh karena itu, sambung Menteri Perumahan Rakyat periode 2009 –2011 ini, The HUD bisa memberikan saran dan masukan kepada legislatif dan pemerintah, dalam menyusun undang-undang perkotaan. Karena, ujar Suharso, saat ini hanya ada undang-undang permukiman yang tidak membahas secara detil tentang pengaturan tata letaknya di sebuah kota atau kawasan. Dewan Pengawas The HUD Institute Soelaeman Soemawinata mengatakan, lembaga ini merupakan komunitas yang menjadi wadah untuk berdiskusi tentang properti, infrastruktur dan perumahan, dari berbagai kalangan. Dirinya berharap The HUD Institute terus memberikan kontribusi kepada pemerintah maupun kalangan swasta. [irp] “Kita semua sepakat bahwa tujuan dari lembaga ini adalah untuk berbagi informasi yang penting, walaupun kadangkala terjadi sedikit bantahan-bantahan dan diskusi yang alot. Namun, ujung-ujungnya adalah bermuara kepada kemajuan Indonesia,” ujar Soelaeman Soemawinata, yang juga merupakan Ketua Umum DPP REI periode 2016-2019. Catatan Khusus The HUD Institute Terkait dengan tema utama tasyakuran The HUD Institute tahun ini, Zulfi Syarif Koto memberikan memo khusus, terkait Sistem Kesejahteraan Sosial Nasional Bidang Perumahan Rakyat, Permukiman dan Pembangunan Kawasan Perkotaan Sebagai Prioritas Menuju Indonesia Emas 2045. Menurut dia, masalah kesejahteraan sosial di kawasan perkotaan bersifat multidimensi. Karena itu dimensi Perumahan Rakyat, Pemukiman, dengan pemenuhan hak bermukim secara inklusif harus juga menjadi prioritas. [irp] “Untuk itu diperlukan paradigma baru dan pendekatan utuh melalui Sistem Penyelenggaraan Perumahan Rakyat. Agar pemenuhan hak bermukim, terutama bagi kelompok sasaran yang rentan secara ekonomi terjamin. The HUD Institute membagi lima kelompok sasaran yang disebut sebagai kelompok rentan, terbatas secara ekonomi serta sering tersisihkan dalam kehidupan di kawasan perkotaan,” ujar Zulfi. Kelima kelompok itu, sambung Deputi Perumahan Formal, Kementerian Perumahan Rakyat tahun 2010 ini adalah, Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah (MBMB), Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Formal (MBRF), Masyarakat Berpenghasilan Rendah – Non Formal (MBRNF), Keluarga Pra Sejahtera (PS) dan Fakir Miskin (FM). Guna mewujudkan pemenuhan hak bermukim bagi lima kelompok sasaran di atas, imbuh Zulfi, diperlukan upaya terobosan serta inovasi, baik dari sisi penyediaan, sisi permintaan, dukungan finansial dan termasuk juga berbagai model kemitraan serta pemanfaatan asset dalam penyelenggaraan serta memposisikan perumahan rakyat sebagai Barang Kebutuhan Utama Masyarakat. “The HUD Institute juga menilai, dalam kondisi keterbatasan fiskal negara, maka model pemberian subsidi tidak dapat selalu diselenggarakan. Karena itu perlu solusi dengan berbagai kebijakan dalam bentuk insentif serta intervensi untuk memastikan sistem penyelenggaraan (Penyediaan & Pembiayaan) perumahan berjalan secara berkelanjutan,” ujar Zulfi. Dia juga mengingatkan bahwa dalam UU No. 40/2004 tentang Sistem Jaminan Sosial Nasional, telah diatur tentang jaminan kesehatan; jaminan kecelakaan kerja; jaminan hari tua; jaminan pensiun; dan jaminan kematian. Tetapi belum ada suatu sistem yang memastikan dan menjamin hak bermukim sesuai amanat konstitusi; sehingga selayaknya perumahan rakyat dan pemukiman bagi kelompok sasaran terjamin ketersediaannya. [irp] Berdasarkan kajian, Sistem Penyelenggaraan Perumahan Rakyat menghadapi kendala pada sisi penyediaan terutama yang berkaitan dengan penyediaan lahan; sementara pada sisi masyarakat tidak banyak pilihan yang tersedia untuk mendapatkan tempat bermukim dengan cara memiliki atau sewa atau kombinasi dari keduanya. Sementara pada aspek finansial masih terkendala pada masalah pembiayaan dan cost of money; selain juga kebutuhan penjaminan yang berkaitan dengan aspek finansial. Dengan demikian, kehadiran Special Mission Vehicle (SMV) dalam bentuk Institusi atau Badan Nasional menjadi pilihan demi perwujudan Sistem Penyelenggaraan Perumahan Rakyat yang dapat memfasilitasi dukungan baik finansial maupun penjaminan dalam penyelenggaraannya serta memastikan pemenuhan hak bermukim terwujud saat menjejaki Indonesia Emas 2045.
The HUD : Pengembangan TOD Harus Sejalan Dengan Pertumbuhan Kota
BERITA PROPERTI – The HUD Institute kembali menggelar diskusi yang mengusung tema utama Pengembangan Kawasan TOD (Transit Oriented Development). Agenda yang digelar Rabu (20/3) kemarin di Hotel Ambhara, Jakarta ini, merupakan sesi terakhir dari 5 seri kegiatan diskusi fokus TOD yang selalu diikuti oleh pejabat terkait, pengembang dan stakeholder di industri properti. Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto mengatakan, hal mendasar yang menjadi pokok bahasan diskusi seri terakhir ini adalah tentang Optimalisasi Aset Komunitas Dalam Rangka Pengembangan Kawasan TOD Yang Berkeadilan Dan Berkelanjutan. Kawasan TOD, tegas dia, bukanlah suatu ruang hampa dalam pengertian tanah kosong, sehingga pengembangan TOD harus sejalan dengan pertumbuhan kota. [irp] “FGD TOD telah dilakukan hingga serie Ke 3.5 dan yang dibahas dalam diskusi selalu mengenai hal-hal mendasar dan menjadi pertimbangan utama dalam penataan suatu kawasan berbasis transit/ TOD di Jabodetabekpunjur. Kawasan TOD telah berisi berbagai bangunan fisik untuk berbagai kegiatan perkotaan dengan status penguasaan tanah yang sangat bervariasi. Karena itu akan ada perubahan atas nilai tanah yang merupakan sumber daya strategis dalam aktivitas kehidupan suatu kota,” ungkap Zulfi yang pernah menjabat sebagai Deputi Bidang Perumahan Formal Kemenpera. Zulfi mengatakan, salah satu karakteristik yang paling mendasar dari tanah adalah lokasi keruangannya tidak dapat dipindahkan dan total persediaan fisiknya relative tetap (cenderung berkurang). Terdapat hubungan erat antara nilai atau harga dengan lokasi. Tanah di lingkungan kawasan berbasis transit/ TOD tentu mempunyai tingkat aksesibilitas dan mobilitas yang tinggi sehingga nilainya akan menjadi tinggi. Karena itu perlu integrasi, sinkronisasi dan kolaborasi diantara berbagai aktifitas dan kepemilikan dalam kawasan berbasis transit/ TOD ini. Baik itu aktifitas yang akan mengisi tata guna tanah, seperti perumahan, perdagangan, jasa, industri, rekreasi, pelayanan publik dan lain dengan sistim tansportasi/ angkutan publik yang ada. [irp] “Pentingnya aset komunitas yang ada dilindungi, disediakan, aksesibel, bersifat publik dan dirawat oleh penyelenggara dalam arti luas (pemerintah, pemda, masyarakat dan atau swasta) seperti jalur pedestrian hingga ruang terbuka lainnya (taman, arcade dsb),” imbuhnya. Sementara itu, mewakili Menteri ATR/BPN sebagai keynoted Speaker, Sekretaris Jenderal Kementerian ATR/BPN) Ir. Himawan AS, MBA menegaskan, pemerintah pusat dan daerah terus merencanakan kawasan TOD dengan baik dan melengkapi kebutuhan yang diperlukan khususnya dari sisi regulasi sehingga dukungan kebijakan yang tepat dapat menjadi jembatan peningkatan sistem transportasi dengan konsep yang berkeadilan dan berkelanjutan dalam pengembangan TOD. [irp] Pembicara utama lainnya yang juga sangat expert dibidangnya antara lain Ir. Wisnubroto Sarosa, CES, (Direktur Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah – Ditjen Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Penguasaan Tanah Kemen ATR/BPN), Herfini Haryono, (Direktur Manajemen Aset dan Teknologi Informasi- PT. KAI), Muhammad Fuad Nasar, S.Sos M.Sc, (Direktur Pemberdayaan Zakat dan Wakaf, Dit. Jen. Bimas Islam, Kemen Agama), Dr. RM. Petrus Natalivan Indradjati, ST, MT, (Pakar Perguruan Tinggi/ SAPPK ITB) dan Ir. Ridwan Darmali, (Presiden Direktur Direktur PT. BUMI SERPONG DAMAI) Zulfi mengatakan, pihaknya sedang menyiapkan akhir dari Serial FGD TOD ini, dengan menyelenggarakan SEMILOKANAS bertema Kelembagaan dan Tata Kelola Penyelenggaraan Pengembangan Kawasan Berbasis Transit/TOD Di Jabedetabekpunjur Yg Akuntabel, Berkelanjutan dan Inklusif serta Pameran Properti, Kawasan TOD, Teknologi Pembangunan dan Bahan Bangunan.